Zmiany w prawie – najem instytucjonalny

2017-09-08

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. 2017, poz. 1529) – dalej: KZB, oprócz powołania nowej instytucji, jaką jest Krajowy Zasób Nieruchomości, dokonała zmian w szeregu innych ustaw, wśród nich, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów). Zmiany dotknęły m. in. najmu okazjonalnego oraz wprowadziły nową umowę nazwaną – najem instytucjonalny.

Zgodnie z art. 119 ustawy o KZB, zmieni się charakter najmu okazjonalnego, który od 11 września 2017 r. będzie zastrzeżony wyłącznie dla wynajmujących, będących osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Zmiana ta nie oznacza jednak, że wynajmujący – przedsiębiorcy stracą możliwość korzystania z praw, jakie gwarantowała im umowa najmu okazjonalnego. Zgodnie bowiem z art. 119 pkt 4 ustawy o KZB, do ustawy o ochronie praw lokatorów dodany został Rozdział 2b Najem instytucjonalny lokalu.

Instytucja najmu instytucjonalnego jest zbliżona do najmu okazjonalnego. Pomiędzy obiema formami najmu zachodzą jednak istotne różnice. Przede wszystkim najem instytucjonalny jest zastrzeżony dla wynajmujących (osób fizycznych, prawnych, jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi), którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.

Kolejna różnica polega na okresie, na który umowa najmu instytucjonalnego może zostać zawarta. Podobnie jak przy najmie okazjonalnym musi to być umowa zawarta na czas oznaczony, jednakże strony mogą dowolnie określić długość tego okresu. Zgodnie bowiem z art. 19f ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, do najmu instytucjonalnego nie ma zastosowania art. 661 § 1 k.c. (zgodnie z którym najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony). Oznacza to, jak wskazał ustawodawca w uzasadnieniu projektu ustawy o KZN, że strony umowy najmu instytucjonalnego będą mogły zawrzeć umowę na dłuższy czas oznaczony, np. 30 lat. Natomiast umowa najmu okazjonalnego, tak jak dotychczas, może zostać zwarta na maksymalnie 10 lat (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Powyższe zmiany wejdą w życie 11 września 2017 r.