Zamiana we własność może się wiązać z dopłatą

Postępowania aktualizacyjne opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntów wszczęte przez dotychczasowych właścicieli tych gruntów np. gminy, krótko przed uwłaszczeniem tj. 1 stycznia 2019 r., mogą doprowadzić w wielu wypadkach do zmian opłaty przekształceniowej wskazanej w zaświadczeniu o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność.

1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe uległo przekształceniu w prawo własności tych gruntów z mocy prawa, a dokładniej na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – DzU Z 2019 r., poz. 916 (dalej: ustawa przekształceniowa).

Każdy z byłych użytkowników wieczystych otrzymał lub otrzymać ma zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa. Terminy wydawania zaświadczeń reguluje art. 4 ust. 2 ustawy przekształceniowej. Ten sam dokument zawiera informację o obowiązku wnoszenia corocznej opłaty przekształceniowej, jej wysokości oraz okresie wnoszenia tej opłaty, a także informuje o możliwości wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie.

Sam obowiązek uiszczania opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność unormowany jest w art. 7 ust. 1 ustawy przekształceniowej. Co do zasady, wysokość opłaty równa jest wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, która obowiązywałaby 1 stycznia 2019 r. i uiszczać ją należy przez 20 lat od dnia przekształcenia. Zatem były użytkownik wieczysty, który nie otrzymał jeszcze zaświadczenia wymienionego powyżej, zasadniczo może przyjąć (aczkolwiek są od tej reguły wyjątki, na których przedstawienie ramy niniejszego artykułu nie pozwalają), iż opłata przekształceniowa będzie równa opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu, jaką uiścił za rok 2018.

Przepisy ustawy przekształceniowej pozwalają także, na wniosek dotychczasowego użytkownika, na uiszczenie jednorazowej opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty przekształceniowej obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu 20 lat od przekształcenia. Ustawa przewiduje również zasady przyznawania bonifikat w przypadku wnoszenia opłat jednorazowych. W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego, właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od tej opłaty na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku.

Użytkownika wieczystego X, w 2018 r. obowiązywała opłata roczna 50 zł za użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe. Zgłosił on właściwemu organowi zamiar uiszczenia opłaty jednorazowej za przekształcenie w 2019 r. Opłata jednorazowa wyniosłaby 1000 zł, co stanowi iloczyn dwudziestu lat od dnia przekształcenia i rocznej opłaty przekształceniowej odpowiadającej ostatnio obowiązującej opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste tego gruntu. Jako że rada gminy, na terenie której położona jest przedmiotowa nieruchomość podjęła uchwałę o bonifikacie 60 proc. w przypadku wniesienia jednorazowej opłaty przekształceniowej, dotychczasowy użytkownik X obowiązany jest uiścić opłatę w kwocie 400 zł.

Sytuacja wysokości opłaty przekształceniowej nieco komplikuje się, gdy odpowiednie organy w imieniu jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa przed 1 stycznia 2019 r. rozpoczęły procedurę aktualizacji opłaty rocznej, w stosunku do gruntów j.s.t. lub Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste i zabudowanych na cele mieszkaniowe, a procedury te nie zostały prawomocnie zakończone do dnia przekształcenia.

Wiele jednostek samorządu terytorialnego w Polsce, przed 1 stycznia 2019 r. masowo wypowiadało wysokość dotychczasowych opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Niejednokrotnie opłaty za użytkowanie wieczyste nie były aktualizowane przez długie okresy czasu, nawet przekraczające 20 lat. Co za tym idzie, użytkownicy wieczyści uiszczali opłaty roczne odpowiadające wartości gruntu ustalonej wiele lat temu, wartości znacznie niższej niż obecnie, zwłaszcza w dużych miastach. Doniesienia prasowe nierzadko opisują przypadki użytkowników wieczystych, którym w miejsce opłaty na poziomie kilkudziesięciu złotych rocznie, zaoferowano opłaty w wysokości kilku a nawet kilkunastu tysięcy złotych rocznie.

Jednocześnie nie może zaskakiwać, iż wobec wejścia w życie ustawy przekształceniowej, likwidującej częściowo źródła dochodów samorządom w Polsce, wielu włodarzy zdecydowało się na przeprowadzenie aktualizacji. Podniesienie opłat rocznych za użytkowanie wieczyste przed przekształceniem użytkowania wieczystego we własność, miało na celu maksymalizację wpływów do lokalnych budżetów z opłaty przekształceniowej.

Procedura aktualizacyjna jest złożona i bywa czasochłonna. Przepisy regulujące postępowanie w sprawie ustalenia nowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntów unormowane zostały w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami). Postępowanie to ma charakter hybrydowy: administracyjno-sądowy. Nowa opłata proponowana przez organ w trybie administracyjnym w formie wypowiedzenia stanowi iloczyn stawki procentowej (1 proc. przy gruntach mieszkaniowych) i wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu na dzień wypowiedzenia. Gdy użytkownik wieczysty nie zgadza się z nową opłatą, może złożyć wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości. Stronie niezadowolonej z rozstrzygnięcia SKO przysługuje sprzeciw do sądu powszechnego. Sąd sprawę rozpoznaje na nowo, według zasad określonych w kodeksie postępowania cywilnego, a charakter sprawy i wymogi k.p.c. (w tym zasada bezpośredniości) wymagają powołania biegłego sądowego celem wydania opinii ws. ustalenia wartości nieruchomości. Sąd w wyroku ustala nową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a strona nieusatysfakcjonowana z rozstrzygnięcia, ma prawo zaskarżenia wyroku zgodnie z procedurą cywilną.

Czas trwania postępowania aktualizacyjnego jest zależny m.in. od aktywnego udziału stron w całej procedurze, obciążenia sprawami samorządowych kolegiów odwoławczych oraz sądów powszechnych, dostępności biegłych sądowych wyceniających grunty i wielu innych czynników. Całe postępowanie, od chwili otrzymania przez użytkownika wieczystego od organu wypowiedzenia wysokości opłaty dotychczasowej, do chwili uzyskania prawomocnego wyroku ustalającego nową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, nierzadko trwa nawet kilka lat.

Ustawa przekształceniowa w art. 21 przewiduje, iż postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczą się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych.

Trwająca procedura aktualizacyjna nie tamuje obowiązku uiszczania przez użytkownika wieczystego opłaty przekształceniowej. Do czasu zakończenia tego postępowania, dotychczasowy użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wnoszenia opłaty przekształceniowej w wysokości odpowiadającej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby od dnia 1 stycznia 2019 r .

Jeżeli w wyniku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej, opłata przekształceniowa wnoszona jest w nowej wysokości wynikającej z tej aktualizacji i ta nowa wyższa wysokość obowiązuje od dnia przekształcenia, niejako wstecz. W przypadku niedopłaty – wynikającej z ustalenia w procedurze aktualizacyjnej wyższej niż dotychczasowa opłaty rocznej, właściwy organ zawiadamia wnioskodawcę o jej wysokości, a ten ma obowiązek uiścić brakującą opłatę za odpowiedni okres czasu.

Jeśli natomiast dotychczasowy użytkownik uiścił jednorazową opłatę za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność i w wyniku aktualizacji ustalono nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ zawiadamia na piśmie właściciela o dopłacie do wniesionej opłaty jednorazowej, a w przypadku nadpłaty właściwy organ zwraca właścicielowi nadwyżkę wniesionej opłaty jednorazowej.

Sytuacja użytkownika X z przykładu 1, mogłaby się kształtować następująco. Użytkownikowi X, wypowiedziano w listopadzie 2018 r. opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w kwocie 50 zł i docelowo zaproponowano opłatę 3000 zł. Pamiętamy, iż użytkownik X uiścił już w pierwszej połowie 2019 r. jednorazową opłatę za przekształcenie, która po bonifikacie wyniosła 400 zł. Wskutek przeprowadzonej procedury aktualizacyjnej, która objęła etap przed SKO i sądem powszechnym, prawomocnym wyrokiem sądu, ustalono docelową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste na poziomie 2000 zł. Jako, że opłata jednorazowa stanowi iloczyn liczby 20 lat (w sytuacji użytkownika X) i opłaty przekształceniowej, która odpowiada ostatniej opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, zaktualizowanej w tym przypadku do 2000 zł, opłata jednorazowa winna wynieść 40 000,00 zł. Po zastosowaniu bonifikaty z uchwały rady gminy 60 proc., kwota ta zmniejszy się do 16 000,00 zł. W związku z powyższym, dopłata użytkownika X do jednorazowej opłaty za przekształcenie już wniesionej w kwocie 400 zł wyniesie 15.600 zł.

Pomimo upływu przeszło pół roku od momentu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, nie wszyscy z uwłaszczonych, byłych już użytkowników wieczystych mogą mieć pewność co do ostatecznej wysokości opłaty za uzyskane prawo własności, nawet w przypadku uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie oraz informującego o wysokości opłaty przekształceniowej. Niejednokrotnie jej wysokość wskazana w zaświadczeniu może ulec zmianie, a wobec charakteru procedury aktualizacyjnej rozmiar tej zmiany może być znany, nawet po upływie kilku lat od uwłaszczenia i nierzadko stanowić dodatkowe, istotne zobowiązanie finansowe dla byłych użytkowników wieczystych.

Artykuł ukazał się w dzienniku „Rzeczpospolita” w dniu 29-11-2019 r.