Wpis roszczenia z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej nie zawsze chroni nabywcę lokalu
2021-01-19
Zawierając umowę deweloperską czujemy się zabezpieczeni pod każdym względem. Okazuje się jednak, że niekiedy nawet wpis roszczenia w księdze wieczystej nie daje nam 100% bezpieczeństwa.
We wrześniu bieżącego roku będziemy obchodzić dziesiątą rocznicę uchwalenia ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie: ustawa deweloperska, Dz.U. 2011 Nr 232, poz. 1377, t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1805). Akt ten był odpowiedzią na pilną potrzebę zagwarantowania bezpieczeństwa klientom firm deweloperskich, tj. osobom płacącym z góry wynagrodzenie za mające dopiero powstać mieszkania. Ustawodawca wprowadził szereg rozwiązań mających zapewnić ochronę nabywcom. Po pierwsze, ustawa wymaga, aby przedsięwzięcie było finansowane pod kontrolą banku, najczęściej w formie otwartego powierniczego rachunku bankowego. Po drugie, z zawarciem umowy deweloperskiej wiąże się obowiązek wpisu do księgi wieczystej roszczenia nabywcy lokalu o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu (art. 23 ustawy deweloperskiej). Celem wpisu takiego roszczenia jest zagwarantowanie nabywcy, że deweloper wywiąże się z umowy, a jeśli nie zrobi tego dobrowolnie, umożliwienie nabywcom dochodzenie przymusowego zawarcia umowy przed sądem.
Rzeczywistość pokazała jednak, że nie zawsze można przewidzieć i wyeliminować wszystkie ryzyka. Jedna z prowadzonych przez naszą kancelarię spraw dała nam dowód, że wpis w księdze wieczystej roszczenia o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności, nie gwarantuje ochrony nabywcy. W stanie faktycznym prowadzonej sprawy deweloper (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) został pozwany z tzw. skargi pauliańskiej. Jest to szczególny przewidziany przepisami kodeksu cywilnego rodzaj powództwa, pozwalający wierzycielowi na żądanie uznania czynności za bezskuteczną w stosunku do jego wierzytelności, jeśli w wyniku takiej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stan jego niewypłacalności pogłębił się.
W naszej sprawie wierzyciel udziałowca dewelopera uznał, że czynność wniesienia aportem (w zamian za udziały) do spółki działki budowlanej była dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli. Sąd udzielił powodowi zabezpieczenia powództwa ustanawiając zakaz zbywania i obciążania nieruchomości, a zakaz ten został ujawniony w księdze wieczystej. Z punktu widzenia powoda brak takiego zabezpieczenia doprowadziłby do sytuacji, w której wyodrębnienie choćby jednego lokalu oraz przeniesienie jego własności na rzecz nabywcy, uczyniłoby powództwo bezzasadnym. Sytuację dodatkowo skomplikował fakt, że czynność wniesienia aportu została zaskarżona ponad cztery lata po jej dokonaniu. Od tego czasu deweloper niemal ukończył przedsięwzięcie, zawierając wcześniej szereg umów deweloperskich.
W tym miejscu dochodzimy do sedna problemu. Zgodnie z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 Nr 19, poz. 147, t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204), przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Roszczenie takie „chroni” więc przed prawami nabytymi później, ale tylko jeśli do nabycia doszło w wyniku czynności prawnej. Gdyby więc deweloper przykładowo sprzedał całą nieruchomość, osoby, które zawarły umowy deweloperskie i których roszczenia wpisano w księdze wieczystej mogłyby dochodzić zaspokojenia od nabywcy nieruchomości. Udzielone przez sąd zabezpieczenie nie jest jednak czynnością prawną, a zatem ujawnione w księdze wieczystej roszczenia nie mają przed nim „pierwszeństwa”. W praktyce deweloper nie może zatem wyodrębnić lokali i przenieść ich własności na rzecz klientów (w skrócie: nie może wykonać zawartych umów) ani zawrzeć nowych umów deweloperskich, z uwagi na brak możliwości wpisania roszczeń do księgi wieczystej.
W takiej sytuacji nabywcy lokali mają praktycznie tylko dwie możliwości: czekać na zakończenie postępowania sądowego lub odstąpić od zawartej umowy i starać się o zwrot zapłaconej ceny. Trzeba jednak mieć na względzie, że uzyskane od nabywców środki deweloper przeznacza na realizację budowy, co oznacza, że zwrot pełnej ceny w przypadku orzeczonego zakazu wyodrębniania i zbywania lokali w sposób znaczący utrudni zaspokojenie roszczeń pieniężnych (deweloper nie może „spieniężyć” inwestycji).
Zdaniem autora, sytuacja ta pokazała, że istnieje potrzeba rozważenia wprowadzenia dodatkowej szczególnej regulacji, która pozwoli z jednej strony na zabezpieczenie interesu nabywców lokali, z drugiej zaś umożliwi dochodzenie roszczeń związanych z nieruchomością, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie. Trzeba jednak mieć na względzie potrzebę szczególnej ochrony nabywców lokali, którzy powierzając deweloperowi środki na realizację inwestycji nie mają wiedzy o roszczeniach osób trzecich. Dlatego zasadne wydaje się rozważenie ograniczenia możliwości występowania ze skargą pauliańską w odniesieniu do nieruchomości, na których realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, w zamian za przyznanie wierzycielowi prawa domagania się zaspokojenia w innej formie.
Artykuł ukazał się w internetowym wydaniu dziennika ,,Rzeczpospolita”
