Czy czeka nas paraliż inwestycyjny?
2024-01-29
Może dochodzić do sytuacji, że nieruchomość nabywana z myślą o budowie domu, nieobjęta zapisami miejscowego planu nie będzie mogła zostać zabudowana, gdyż nie będzie aktu prawa miejscowego, który by to umożliwiał.
Wraz z uruchomieniem kredytu 2 proc. rynek nieruchomości ogarnął swoisty szał. Rekordowe tempo sprzedaży doprowadziło do gwałtownego wzrostu nie tylko cen, lecz także ryzyka, które nieodzownie towarzyszy szybkim, nieprzemyślanym zakupom. Podaż, nienadążająca za napędzanym popytem, w dalszym ciągu próbuje się odbudować, a w tym czasie na rynek trafiają nieruchomości, które choć atrakcyjne na pierwszy rzut oka, mogą okazać się w najbliższym czasie pułapką inwestycyjną. Dlaczego?
Szumna nowelizacja
Wprowadzone zmiany do ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: u.p.z.p.), ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej jako: nowelizacja), doprowadziły do przełomowych modyfikacji w zakresie planowania przestrzennego. Towarzyszyły im szumne wypowiedzi polityków wskazujących na rewolucyjne uproszczenie przepisów prawa pozwalające na szybkie i sprawne uchwalanie planów miejscowych oraz planów ogólnych, a także koniec z patodeweloperką. Przyjęte przez nich założenie, zgodnie z którym uchwalenie planów ogólnych zajmie niespełna rok, jest jednak nadto optymistyczne. Szczególnie gdy weźmiemy pod uwagę mocno nadwerężone budżety gmin, ograniczoną liczbę fachowców, a także dotychczasowe doświadczenia z wieloletnim sporządzaniem planów miejscowych w tle.
O ile przyświecające zmianom idee wydają się słuszne, o tyle nie sposób już za takie uznać faktycznie wprowadzone rozwiązania.
Obligują one rady gminy do uchwalania planów ogólnych gminy (dalej jako: plan ogólny), stanowiących novum w polskim prawodawstwie. Mają one zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Od 1 stycznia 2026 r. nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy na terenie tych gmin, w których plany ogólne nie weszły w życie. Na ich obszarze możliwe będzie realizowanie inwestycji, tak jak to miało miejsce dotychczas – bądź w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (o ile został uchwalony), bądź na podstawie wydanych do 31 grudnia 2025 r. decyzji o warunkach zabudowy (które pozostają w mocy).
Wstrzymanie inwestycji
Wydaje się, że zmiana nie jest zbytnio dotkliwa. Wprowadzenie planów ogólnych w miejsce studiów, przy jednoczesnym zachowaniu w mocy wydanych do końca grudnia 2025 r., decyzji o warunkach zabudowy, nie powinno rodzić negatywnych konsekwencji po stronie obecnych właścicieli bądź też przyszłych nabywców nieruchomości nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nic bardziej mylnego.
Ustawodawca, wprowadzając nowelizację, nie przewidział najistotniejszego (z punktu widzenia inwestorów)– a mianowicie, że brak wskazania terminu, do którego rady gminy mają obowiązek uchwalenia planów ogólnych, może doprowadzić do paraliżu inwestycyjnego.
Zgodnie z wprowadzonymi przepisami studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r.
Oznacza to, że od 1 stycznia 2026 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie mogło nastąpić wyłącznie w oparciu o plan ogólny obowiązujący dla danego obszaru (o ile taki został już uchwalony).
Ze względu na brak zakreślenia przez ustawodawcę wyraźnego terminu do uchwalenia planu ogólnego (a tym samym – brak sankcji za nieuchwalenie planu ogólnego do końca 2025 r.), może dojść do sytuacji, że nieruchomość, którą nabywamy z myślą o budowie domu, nieobjęta zapisami miejscowego planu, w rzeczywistości nie będzie mogła zostać zabudowana, gdyż nie będzie aktu prawa miejscowego, który by to umożliwiał.
Co gorsza, nawet w przypadku uchwalenia takiego planu przez gminę może okazać się, że dla terenu, na którym dotychczas możliwe było realizowanie inwestycji, nie uzyskamy decyzji o warunkach zabudowy. Dlaczego? Gdyż ustawodawca przewidział dodatkowy wymóg – by teren, dla którego ubiegamy się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, był położony na obszarze uzupełnienia zabudowy. Jednocześnie postanowił, że wyznaczenie tego obszaru stanowić będzie fakultatywny, a nie obligatoryjny, element planu ogólnego. Nietrudno przyjąć, że mogą pojawić się plany, w których ten obszar nie zostanie wskazany, a tym samym uzyskanie decyzji stanie się de facto niemożliwe.
Powyższe może doprowadzić do gwałtownego wzrostu cen tych nieruchomości, które są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Problematyczne zawieszenie
Co więcej, należy zwrócić szczególną uwagę na zasadniczą zmianę – zgodnie z którą plany ogólne i miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są równorzędnymi aktami prawnymi (czego nie można powiedzieć o studium).
Ustawodawca nie tylko przewidział ich równorzędną pozycję, lecz w swoich działaniach posunął się o krok dalej – nałożył obowiązek zachowania zgodności uchwalonego planu miejscowego z ustaleniami planu ogólnego.
Powyższe sprawia, że już teraz znaczna część gmin przystępuje do prac nad miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, równolegle do tworzenia planów ogólnych. Tym bardziej że prawodawca wprost przewidział możliwość ich jednoczesnego procedowania.
Konsekwencje są dwojakie – z jednej strony uzyskana zostanie zgodność z planem ogólnym, a tym samym w pełni zrealizowany cel, który przyświecał ustawodawcy, z drugiej jednak może dojść do wstrzymania wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Dlaczego? Na skutek regulacji umożliwiających zawieszenie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w związku z pracami nad planami miejscowymi.
Inwestor, teoretycznie tak jak dotychczas, może skorzystać z furtki przewidzianej przez ustawodawcę, który wprost wskazał, że postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy zostanie ponownie podjęte (przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), a w jego wyniku dojdzie do wydania decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:
- w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo,
- w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.
Jednakże możliwość szybkiego ponownego podjęcia zawieszonego postępowania wydaje się być w praktyce – w większości przypadków – niemożliwa z uwagi na faktyczne przystąpienie gmin do uchwalania bądź zmiany planów miejscowych.
Czego można się spodziewać?
Powyższe, w połączeniu z możliwością uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego (procedowanego w trakcie sporządzania planu ogólnego), najwcześniej po upływie terminu na wydanie przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego uchwały w sprawie planu ogólnego albo jego zmiany, sprawia, że inwestycje mogą być faktycznie wstrzymane na wiele miesięcy.
Nie sposób nie zgodzić się z tymi, którzy powyższe zmiany określają mianem „przewrotu w dziedzinie planowania”. Pytanie tylko, co z tego wyniknie.
Współautorem tekstu jest Marcelina Machnik, aplikant radcowski
