• NIERUCHOMOŚCI

Koronawirus. Czy właściciele galerii są skazani na porażkę w sporach z najemcami?

• #Tarcza Antykryzysowa
• #Galeria handlowa
• #Najemcy
• #Spory

2021-05-07

Epidemia i seria „lockdownów” przetaczają się przez polski handel jak sztorm, nadwyrężając finansowe falochrony wielu rynkowych graczy, a słabszych wręcz posyłając na dno niewypłacalności (ostatnie miesiące przyniosły w świecie handlu kolejne przypadki upadłości i restrukturyzacji, w tym zwłaszcza uproszczonych postępowań restrukturyzacyjnych). Po pierwszej fali epidemii pisaliśmy o „kropli sporów w morzu aneksów” Znów można się spodziewać morza aneksów. Jednak „kropla sporów” może w nadchodzących miesiącach zmienić się w solidny strumień.

NADZWYCZAJNA ZMIANA STOSUNKÓW

Część sporów wszczynanych przez najemców odwołuje się do klauzuli rebus sic stantibus z art. 3571 § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.). Na jej podstawie powodowie, powołując się na epidemię jako nadzwyczajną zmianę stosunków, żądają obniżenia czynszu, zmiany sposobu rozliczeń stron na czynsz od obrotu, a czasem też rozwiązania umowy (zob. niżej).

Ważny przepis:

Art. 3571 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Lektura art. 3571 § k.c. 1 może prowadzić do wniosku, że najemcy mogą przywołać mocne argumenty. Przekonują oni sądy, że w chwili zawierania umów nie można było przewidzieć epidemii, a przeciągające się „lockdowny” stanowią nadzwyczajną zmianę stosunków, w której zapłata czynszu może prowadzić do ich rażącej straty.

ARGUMENTY NA RZECZ WŁAŚCICIELI GALERII

Część z tych argumentów na pierwszy rzut oka wygląda na słuszną. Czy zatem właściciele galerii są skazani na porażkę w sporach na podstawie klauzuli rebus sic stantibus? Dotychczasowe doświadczenie wskazuje, że nie są.

Zmiana (rozwiązanie) przez sąd umowy na podstawie art. 3571 k.c. wymaga łącznego spełnienia przepisowych przesłanek, dlatego najemcy muszą wykazywać zarówno wystąpienie nieprzewidzianej wcześniej nadzwyczajnej zmiany stosunków, jak i nadmiernych trudności w spełnianiu ich świadczenia, lub grożącej im straty. Nawet po ich wykazaniu sąd musi także rozważyć interes obu stron (i uwzględnić zasady współżycia społecznego).

Poniżej przedstawiamy wybór argumentów, które sądy zawierają w uzasadnieniach orzeczeń korzystnych dla wynajmujących.

1. Rażąca strata obejmuje stratę zdecydowanie ponadprzeciętną. Groźby rażącej straty nie można kwalifikować jako nieosiągnięcia zysku z wykonywania umowy, czy też istotnego jego zmniejszenia.
2. Należy wziąć pod uwagę skutki „lockdownu” dla całego majątku najemcy – najemca, który rekompensuje zmniejszenie sprzedaży w lokalach stacjonarnych działalnością sklepu online nie spełnia przesłanki „rażącej straty”. Ponadto nie powinny umykać ocenie dodatkowe kwestie, takie jak sezonowe fluktuacje w sprzedaży, wyniki finansowe z lat poprzednich, oraz sukcesywny wzrost sprzedaży następujący po ponownym otwarciu galerii w ramach „odmrażania” gospodarki i związanej z tym potrzeby ludzi do jak najszybszego powrotu do „normalności”.
3. Nie można pomijać faktu, że konsumenci „przenieśli się” do kanałów sprzedaży online – zmniejszeniu sprzedaży w sklepach stacjonarnych towarzyszyło istotne zwiększenie sprzedaży w sklepach internetowych.
4. Negatywne skutki epidemii dla najemców zostały złagodzone przez ustawodawcę poprzez:

– uregulowanie oferty przedłużenia i jej skutków w art. 15ze „Tarczy Antykryzysowej” (zwolnienie z opłat z tytułu umowy najmu za okres „lockdownu”);

– pomoc publiczną, z której mogą korzystać najemcy.

5. Sąd powinien wziąć pod rozwagę także wpływ pandemii na sytuację wynajmującego. Przecież pomimo wprowadzania kolejnych „lockdownów” galerie handlowe były otwarte (działały sklepy spożywcze, apteki, drogerie, itd.), właściciele musieli ponosić stałe koszty związane z ich funkcjonowaniem, a ustawodawca nie zapewnił żadnych rekompensat dotyczących relacji: wynajmujący – usługodawcy. Powyższe stwierdzenie warto uzupełnić wskazaniem, że sądowa zmiana wysokości czynszów może drastycznie wpłynąć na zdolność wynajmujących do ponoszenia kosztów utrzymania galerii. Oraz na ich wyceny, już wcześniej dotknięte skutkami zamrożenia czynszów na podstawie art. 15ze „Tarczy Antykryzysowej”. Można sobie też wyobrazić sytuację, w której obniżenie czynszu w celu poprawy sytuacji najemcy skutkuje naruszeniem parametrów umowy kredytowej wynajmującego (np. co do wartości galerii lub progów pokrycia rat kredytowych wpływami z czynszów), wypowiedzeniem tej umowy przez bank i koniecznością złożenia przez zarząd wynajmującego wniosku upadłościowego.
6. Zaproponowany przez najemcę sposób ukształtowania relacji wynikających z umowy najmu (czynsz od obrotu) może w drastyczny sposób zmniejszyć dochód wynajmującego i mieć niebagatelny wpływ na jego finanse i w tym kontekście oznaczać rażącą stratę po jego stronie.
7. Żądana przez najemcę zmiana rozliczeń na czynsz od obrotu przerzuca na wynajmującego całość negatywnych skutków epidemii. Przerzuca na niego również normalne ryzyko gospodarcze, związane z działalnością prowadzoną przez najemcę. Istota sformułowanego przez niego żądania sprowadza się do tego, że nawet jeżeli najemca nie uzyska żadnego przychodu, czy to wskutek negatywnych skutków epidemii, czy nieudolnego prowadzenia działalności gospodarczej po uchyleniu zakazu prowadzenia działalności, to nie będzie płacił żadnego czynszu i nie poniesie z tego tytułu żadnej straty. Innymi słowy, swoim roszczeniem najemca nie domaga się zmniejszenia poziomu obciążenia go czynszem, lecz domaga się dania mu gwarancji sądowej, iż jego działalność gospodarcza nie przyniesie mu straty, która jest normalnym i powszechnie występującym ryzykiem, którym obarczone jest każde przedsięwzięcie komercyjne.
8. Najemca korzystał z pomocy publicznej rekompensującej negatywne konsekwencje ekonomiczne związane z epidemią. W tym kontekście należy zaznaczyć, że ustawodawca nie przewidział żadnej pomocy pieniężnej dla obowiązanego. Za okresy zakazu prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców w wynajmowanych przez niego lokalach, nie otrzyma on żadnej pomocy finansowej. Przy czym jest oczywiste, że także i on został dotknięty skutkami epidemii, choćby ze względu na to, że w sklepach wielkopowierzchniowych część najemców została ustawowo zwolniona z zapłaty czynszu. Niemniej jednak zwolnienie to nie dotyczy wynajmującego, który sam pozostaje także zobowiązany względem wielu wierzycieli do wykonywania swoich zobowiązań (w tym względem uprawnionego i innych najemców galerii – w zakresie choćby należytego jej utrzymywania), ponoszenia kosztów prawnych, kredytowych, pracowniczych, podatkowych itp.

WSKAZÓWKI DLA WYNAJMUJĄCYCH

Jakich wskazówek można w konkluzjach tego artykułu udzielić właścicielom galerii?

Po pierwsze, powinni oni wykazać dużą aktywność w przedstawianiu swoich argumentów – sądy nie miały dotąd wielu okazji do wnikliwej analizy komercyjnego kontekstu relacji w handlu, trudna sytuacja najemców jest często komentowana w mediach, tymczasem problemy właścicieli nie są tak oczywiste (trudno się też spodziewać, żeby zostały naświetlone w pismach procesowych najemców).

Po drugie, powinni mieć w pogotowiu dane dotyczące najemców (np. dostępne powszechnie sprawozdania finansowe, raporty sprzedaży, nierzadkie wypowiedzi zarządów najemców o ich dobrej sytuacji, udostępniane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dane o beneficjentach pomocy publicznej) oraz twarde dane o własnej sytuacji: o kosztach utrzymania galerii, ratach kredytowych, udzielonych najemcom obniżkach czynszu (w pierwotnej umowie najmu ale też w zawieranych potem „aneksach covidowych”), kontrybucjach na aranżacje lokali lub innych zachętach.

Po trzecie, żeby wynajmujący w ogóle mieli szansę na przedstawienie swoich argumentów, mogą rozważyć wdrożenie monitoringu w sądach, który pozwoli zidentyfikować składane przez najemców wnioski o zabezpieczenie roszczeń. W przeciwnym razie o sprawie mogą się dowiedzieć z postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia (np. obcinającego czynsz o 3/4), a swoje stanowisko będą mogli przedstawiać dopiero w postępowaniu odwoławczym.

podstawa prawna: Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.)

Współautorem artykułu jest Przemysław Własienko – radca prawny w Argon Legal

Artykuł został opublikowany w internetowym oraz papierowym wydaniu dziennika ,,Rzeczpospolita”

Czytaj także: Piotr Łebek: Czy najemcy w galeriach dostali od rządu zakazaną pomoc?