Nowa ustawa deweloperska: od umowy z deweloperem będzie można odstąpić
2021-07-15
Nabywca lokalu lub domu jednorodzinnego będzie mógł odstąpić od kontraktu z powodu wady istotnej. Nie zawsze będzie to jednak droga szybka i łatwa.
Nowa ustawa deweloperska wprowadza uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy w przypadku stwierdzenia wad istotnych i nie usunięcia ich przez dewelopera. Ta regulacja budzi jednak pewne obawy, szczególnie w branży deweloperskiej. Czy są one uzasadnione?
Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli nowa ustawa deweloperska (DzU poz. 1177), wprowadza szereg istotnych zmian, głównie ukierunkowanych na zapewnienie bezpieczeństwa nabywcy. Ustawodawca zdecydował się na napisanie ustawy deweloperskiej na nowo, stąd wprowadzone nią zmiany są szeroko zakrojone. Dotyczą m.in. powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, rozszerzenia katalogu umów podlegających ustawie czy zmian w zakresie rachunków powierniczych. Uwadze ustawodawcy nie umknął także problem odbiorów i związana z tym kwestia usuwania wad lokalu lub domu jednorodzinnego.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia (z wyjątkiem kilku przepisów).
NOWE POMYSŁY, NOWE NIEPOKOJE
Ustawa wprowadza podział wad na istotne i nieistotne. Przewidziano w niej także osobne procedury odbiorowe w stosunku do każdego rodzaju wad.
Procedura dotycząca usuwania wad nieistotnych może się skończyć dla dewelopera usunięciem wad przez nabywcę na koszt dewelopera. Natomiast procedura dotycząca wad istotnych przewiduje możliwość odstąpienia od umowy przez nabywcę, gdy deweloper nie usunie wady. Stąd to procedura dotycząca wad istotnych budzi najwięcej emocji, szczególnie u przedstawicieli branży deweloperskiej. Obawy dotyczą nieuzasadnionych przypadków odstępowania przez klientów od zawartych umów pod pretekstem wystąpienia wad istotnych. Wątpliwości branży budzi także fakt, że podstawą do odstąpienia od umowy jest prywatna opinia rzeczoznawcy budowlanego działającego na zlecenie nabywcy.
KWESTIA ODBIORU
Ustawa deweloperska w obecnym kształcie nie przewiduje możliwości odmowy odbioru przedmiotu umowy w przypadku, gdy posiada on wady istotne. Zmienia to nowa ustawa deweloperska, wprowadzając uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy. Jednak możliwość skutecznego odstąpienia od umowy uzależniona będzie od spełnienia szeregu przesłanek wskazanych w ustawie.
Zgodnie z nową ustawą deweloperską, jeżeli podczas odbioru deweloper uzna wadę istotną w protokole, strony ustalą nowy termin odbioru. Deweloper zobowiązany jest do usunięcia uznanej wady istotnej w terminie 30 dni, liczonym od dnia podpisania protokołu odbioru. Jeśli tego nie zrobi, musi wskazać inny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jeżeli deweloper nie wywiąże się z terminu na usunięcie wady po raz drugi, nabywca wyznacza mu kolejny, ostatni już termin. Po jego bezskutecznym upływie nabywca może od umowy odstąpić.
Nieco inaczej kształtuje się ścieżka postępowania w sytuacji, gdy deweloper podczas pierwszego odbioru nie uzna w protokole wady istotnej. Nabywca będzie mógł wtedy odmówić odbioru. W takim przypadku strony ustalą nowy termin odbioru, przy uwzględnieniu czasu potrzebnego na usunięcie wady. Jeśli podczas kolejnego odbioru okaże się, że wada istotna nie została usunięta, klient dewelopera może ponownie odmówić odbioru. W tej sytuacji nabywca będzie mógł zwrócić się do rzeczoznawcy budowlanego o wydanie opinii w przedmiocie istnienia wady istotnej. Będzie miał na to miesiąc, liczony od dnia drugiego odbioru. Dopiero opinia rzeczoznawcy, potwierdzająca istnienie wady istotnej, otworzy nabywcy drogę do odstąpienia od umowy. Co istotne, taka opinia będzie też podstawą do zwrotu środków na rzecz nabywcy z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Co do zasady, koszty opinii ponoszą nabywca i deweloper w równych częściach. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy opinia potwierdzi istnienie wady istotnej – wtedy całość kosztów sporządzenia opinii ponosić będzie deweloper.
BRAK DEFINICJI
Ustawodawca posługując się terminem „wady istotnej” nie zdecydował się na zamieszczenie w ustawie jego normatywnej definicji. Pomocy w jego wyjaśnieniu należy szukać w dotychczasowym dorobku orzecznictwa, dotyczącym istotności wady przy rękojmi za wady przy sprzedaży.
Wada istotna rozumiana jest jako taka, która uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu umowy, wyłącza normalne jego wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera mu cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 maja 2020 r., I AGa 55/20). Przy czym oceny istotności wady należy dokonywać z punktu widzenia kupującego, nie przydatności rzeczy do zwykłego użytku, i to oczekiwania nabywcy związane z funkcjonowaniem rzeczy mają podstawowe znaczenie (wyrok SA w Lublinie z 26 listopada 2019 r., I ACa 730/18). Zatem ocena, czy wada jest istotna, czy nie, musi każdorazowo uwzględniać okoliczności konkretnej sprawy.
PIOTR ROLKA APLIKANT RADCOWSKI SENDERO KANIA, LUBASZKA, MICHALSKI I WSPÓLNICY SP.K.
Nowa ustawa deweloperska niewątpliwie bardziej sprzyja nabywcom lokali czy domów jednorodzinnych niż deweloperom. Niezależnie od tego, droga nabywcy do skutecznego odstąpienia od umowy z powodu wady istotnej nie zawsze będzie szybka i łatwa. Obok spełnienia ustawowych przesłanek, dużo będzie zależeć od postawy dewelopera. Szczególnie w zakresie uznawania zgłaszanych wad istotnych, a w konsekwencji zastosowania odpowiedniego trybu postępowania. To samo dotyczy podejścia dewelopera do kwestii ich usuwania. Ustawa stwarza bowiem deweloperowi co najmniej dwukrotną „szansę” na usunięcie wad istotnych. Odrębną kwestią jest to, czy deweloper będzie realnie dążył do usunięcia wady, czy jego celem będzie sprowadzenie sporu na drogę postępowania sądowego. Ułatwi mu to brak ustawowej definicji „wady istotnej”, jak również konieczność indywidualnego podejścia do oceny każdej stwierdzonej wady. Taka sytuacja nie będzie komfortowa dla nabywców, którym zależy na jak najszybszym usunięciu wady, a nie długoletnim procesie sądowym. Bez wątpienia opinia rzeczoznawcy budowlanego ma doniosłe znaczenie dla procesu odstąpienia od umowy przez nabywcę. Jednak obawy co do ich rzetelności i stronniczości mogą okazać się bezpodstawne, ponieważ rzeczoznawca ponosi odpowiedzialność zawodową za sporządzenie nierzetelnej opinii. Ponadto, nic nie stoi na przeszkodzie, aby deweloper dążył do podważenia nierzetelnej opinii przed sądem przy pomocy opinii biegłego sądowego. Można spodziewać się pewnych utrudnień podczas stosowania przepisów nowej ustawy deweloperskiej, szczególnie w początkowym okresie jej obowiązywania. Jednak obawy co do nadużywania prawa do odstąpienia czy też wątpliwości co do rzetelności rzeczoznawców budowlanych mogą okazać się przesadzone.
Artykuł ukazał się w serwisie internetowym i papierowym wydaniu dziennika ,,Rzeczpospolita”
