Spółki nieruchomościowe
2021-05-17
Obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy z tytułu sprzedaży udziałów.
NOWE PRZEPISY
Wprowadzają obowiązek zapłaty zaliczki na podatek przez spółki, które nie tylko nie osiągają korzyści z transakcji, ale nie mają również żadnych możliwości poboru tej kwoty.
Obowiązujące od początku 2021 r. przepisy wprowadziły rewolucyjne zmiany w zakresie poboru podatku z tytułu sprzedaży udziałów w spółkach nieruchomościowych. Te przepisy to fatalna wiadomość dla spółek nieruchomościowych mających zagranicznych udziałowców.
Zgodnie z nowymi przepisami, przez spółkę nieruchomościową należy rozumieć podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzenia bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:
– w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność – na pierwszy dzień roku podatkowego co najmniej 50 proc. wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości i wartość ta przekraczała 10 milionów zł,
– w przypadku pozostałych podmiotów – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości i wartość ta przekraczała 10 mln zł oraz osiągnięte w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności nieruchomości lub praw do nich oraz udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60 proc. ogółu przychodów podatkowych lub przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.
Przesłanki uznania spółki za nieruchomościową są więc uzależnione od tego, czy badany jest nowo utworzony podmiot, czy podmiot prowadzący działalność w poprzednim roku. Co więcej, o statusie spółki nieruchomościowej decyduje struktura jej aktywów (i przychodów w przypadku spółek innych niż nowo utworzone), a nie forma prowadzenia działalności gospodarczej. A zatem również spółki osobowe mogą być spółkami nieruchomościowymi, jeżeli spełniają wskazane powyżej przesłanki.
19 PROC. DO URZĘDU SKARBOWEGO
W świetle obowiązujących od 1 stycznia 2021 r. przepisów, spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jest obowiązana pobrać i wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19 proc., jeżeli łącznie spełnione zostaną dwie przesłanki:
– stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu w Polsce lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania w Polsce,
– przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5 proc. praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5 proc. prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5 proc. ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.
Obowiązek ten znajdzie zastosowanie również w przypadku, gdy przesłanki te zostaną spełnione „na raty”, w okresie nieprzekraczającym 12 miesięcy. Jeżeli więc jeden podmiot przeprowadzi w okresie 12 miesięcy więcej niż jedną transakcję zbycia udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej i spełnione zostaną wskazane powyżej przesłanki, to zaistnieje obowiązek poboru i wpłaty podatku przez spółkę, której udziały są przedmiotem obrotu.
KONTROWERSYJNA KONSTRUKCJA
Nowe przepisy wprowadziły w życie konstrukcję do tej pory niespotykaną w przepisach prawa podatkowego. Do zapłaty zaliczki na podatek dochodowy z tytułu zbycia udziałów w danej spółce – w przypadku spełnienia przesłanek wskazanych w przepisach – został zobowiązany nie zbywca, lecz spółka, która jest przedmiotem (a nie podmiotem) transakcji.
Jednocześnie przepisy nie wskazują precyzyjnie w jaki sposób spółka, której udziały są przedmiotem obrotu, powinna pobrać zaliczkę. Wprawdzie w świetle nowych regulacji podatnik (a więc podmiot zbywający udziały) jest zobowiązany przekazać płatnikowi (spółce będącej przedmiotem transakcji) kwotę zaliczki na podatek. W praktyce jednak obowiązujące przepisy nie przewidują żadnej możliwości „przymuszenia” zagranicznego udziałowca do przekazania kwoty zaliczki krajowej spółce. Stąd wydaje się, że bezbolesna realizacja opisywanego obowiązku może być uzależniona od dobrej woli (byłego już) udziałowca spółki – zbywcy udziałów. Jeżeli nie wpłaci on na rzecz spółki równowartości należnej zaliczki, to będzie ona zobowiązania do pokrycia jej z własnych środków.
Ustawodawca przewidział również scenariusz, w którym spółka (przedmiot transakcji) wprawdzie wie o tym, że jej udziały zostały sprzedane, nie ma natomiast informacji o kwocie transakcji. W takiej sytuacji zaliczkę ustala się na podstawie wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze.
Omawiane przepisy to katastrofalna wiadomość dla spółek nieruchomościowych posiadających zagranicznych udziałowców. Nowe regulacje wprowadziły obowiązek zapłaty zaliczki przez spółki, które nie tylko nie osiągają żadnych korzyści ekonomicznych w związku z opodatkowywaną transakcją, ale nie mają również żadnych możliwości poboru takiej zaliczki. Co więcej, w praktyce spółka będąca przedmiotem transakcji może nie wiedzieć o tym, że jej udziały zostały zbyte. Co za tym idzie, nie wywiąże się z obowiązku zapłaty zaliczki na podatek. Obowiązek pobrania zaliczki od wartości rynkowej udziałów w przypadku braku informacji o kwocie transakcji również budzi wątpliwości. W takiej bowiem sytuacji spółka-płatnik jest dodatkowo pokrzywdzona. Musi bowiem skalkulować zaliczkę od rynkowej wartości przychodu (a nie dochodu).
podstawa prawna: art. 3 ust. 3 pkt 4 i 4a, art. 4a pkt 35, art. 26c oraz art. 27 ust. 1e ustawy z 15 lutego 1992 r. podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1406 ze zm.)
ZDANIEM AUTORA
Michał Wodzicki, doradca podatkowy w Sendero Kania, Lubaszka, Michalski i Wspólnicy sp. k.
WPROWADZONE ROZWIĄZANIA TO BUBEL PRAWNY
Nowe przepisy dotyczące spółek nieruchomościowych miały być lekiem na trudności związane ze ściąganiem od zagranicznych udziałowców podatku dochodowego z tytułu zbycia udziałów polskich spółek, których aktywa składają się głównie z nieruchomości. Nie sposób odmówić administracji podatkowej kreatywności i pomysłowości przy projektowaniu nowych regulacji. Zdaje się ona jednak zapominać, że każdy lek po przekroczeniu określonej dawki staje się trucizną. Trudno o analizowanych regulacjach powiedzieć cokolwiek pozytywnego – są rozwiązaniem nieprzemyślanym, nieracjonalnym i nieproporcjonalnym.
Artykuł został opublikowany w internetowym oraz papierowym wydaniu dziennika ,,Rzeczpospolita”
