Bliźniak czy zabudowa jednorodzinna dwulokalowa
2021-10-05
Planując inwestycję, należy mieć na uwadze, że organ architektoniczno-budowlany może odmówić realizacji zabudowy jednorodzinnej dwulokalowej zbliżonej funkcjonalnie do zabudowy bliźniaczej na terenach, gdzie prawo miejscowe tej ostatniej zakazuje.
Rosnące ceny mieszkań powodują, że coraz więcej osób decyduje się na zakup domów jednorodzinnych – często w zabudowie bliźniaczej. To zaś spowodowało powstanie wielu małych firm deweloperskich, które w miejscowościach w pobliżu dużych miast budują osiedla lub miniosiedla domów jednorodzinnych. Starają się przy tym wycisnąć jak największy zysk z zabudowywanych działek (lub sprzedawanych pod zabudowę) – jednak plany miejscowe często uniemożliwiają budowę tzw. bliźniaków. Żeby ominąć zakazy, pojawiło się pojęcie tzw. zabudowy jednorodzinnej dwulokalowej – tymczasem kwestia ta jest bardzo ryzykowna dla nabywców. Może się bowiem okazać, że takiej inwestycji nie da się całkowicie bezpiecznie prawnie zbudować lub użytkować.
Remedium na ograniczenia
W kontekście rentowności inwestycji z punktu widzenia inwestorów, przede wszystkich deweloperów, optymalne są nieruchomości, gdzie prawodawca dopuszcza, obok wolnostojącej, zabudowę bliźniaczą lub szeregową. Ograniczenie zabudowy dopuszczalnej jedynie do wolnostojącej zmniejsza istotnie rentowność. W realiach rodzimego rynku deweloperskiego remedium na takie ograniczenie stało się pojawiające się nierzadko pojęcie „zabudowa jednorodzinna dwulokalowa” – czyli formalnie mamy do czynienia z budynkiem wolnostojącym, ale w praktyce mamy dwa lokale do odrębnej sprzedaży. Obserwacja rozwiązań stosowanych przez inwestorów pokazuje, że w praktyce tego rodzaju zabudowa nie różni się na pierwszy rzut oka od zabudowy bliźniaczej. Budynek – czy raczej budynki – ma symetryczną, najczęściej lustrzaną, postać względem osi dzielącej na pół. Nierzadko obie części nie mają wspólnej połaci dachowej, a w centralnej stykają się pomieszczeniami niezadaszonymi garażu. Mają całkowicie niezależne media. Co więcej, zabudowa dwulokalowa ostatecznie prezentowana jest na rynku nieruchomości jako bliźniacza.
Z punktu widzenia ryzyka inwestora, także nabywcy, powstaje pytanie o legalność takiej praktyki inwestorskiej, jeśli budowa ma nastąpić na terenach, gdzie plany miejscowe zabudowę bliźniaczą wykluczają (jednocześnie jej nie definiując), najczęściej w myśl zasady „jedna działka, jeden budynek”. Przypomnieć należy, że zabudowa bliźniacza to dwa budynki w rozumieniu prawa budowanego. Dopuszczalność zabudowy jednorodzinnej dwulokalowej w postaci jak opisana na terenach objętych zakazami zabudowy bliźniaczej budziła i budzi wątpliwości z punktu widzenia praworządności oraz prawidłowej praktyki organów architektoniczno-budowlanych. Była też i jest nadal niejednolicie rozstrzygana przez organy na etapie pozwolenia na budowę. Może to wynikać z braku w prawie budowlanym i przepisach wykonawczych definicji legalnych poszczególnych form budynku jednorodzinnego mieszkalnego – wolnostojącej albo bliźniaczej, szeregowej lub grupowej.
Stanowisko sądów
Problematyka ta jest od lat przedmiotem wypowiedzi sądów administracyjnych. Kluczowe w tej materii staje się pojęcie prawne „samodzielność konstrukcyjna”, jako determinujące jeden obiekt budowlany. W świetle poglądów judykatury rysują się następujące dyrektywy wykładni, z których należałoby korzystać, by rozstrzygnąć, z jaką formą budynku jednorodzinnego mamy do czynienia.
W każdym przypadku ocena danego projektu budynku jednorodzinnego pod kątem jego kwalifikacji jako domu wolnostojącego albo w zabudowie bliźniaczej powinna być indywidualna i dokonywana nie tylko według kryterium samodzielności konstrukcyjnej, ale też samodzielności funkcjonalnej (sposobu wykorzystywania).
Przy tym każdy budynek to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Budynek mieszkalny jednorodzinny musi spełniać wszystkie cechy budynku, a nadto wymogi wskazane w art. 3 pkt 2a prawa budowlanego, w tym stanowić „konstrukcyjnie samodzielną całość”.
Dla oceny, czy mamy do czynienia z budynkiem jednorodzinnym wolnostojącym o dwóch mieszkaniach, czy też z odrębnymi budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej stanowiącymi „konstrukcyjnie samodzielną całość”, istotne znaczenie będzie miało to, czy obie części obiektu mogą funkcjonować w sposób samodzielny i niezależny od siebie nawzajem, przy równoczesnym spełnianiu przez każdą z nich cech budynku z art. 3 pkt 2 prawa budowlanego. Ocena danego projektu budynku jednorodzinnego pod kątem jego kwalifikacji jako domu wolnostojącego albo w zabudowie bliźniaczej powinna być indywidualna i dokonywana nie tylko według kryterium samodzielności konstrukcyjnej, ale też samodzielności funkcjonalnej (sposobu wykorzystywania).
W konsekwencji wspólny fundament, ściana czy część dachu nie wyklucza możliwości samodzielnego funkcjonowania budynków i tym samym zakwalifikowania ich jako samodzielnych pod względem konstrukcyjnym.
Warunek samodzielności konstrukcyjnej budynków w zabudowie szeregowej bądź bliźniaczej będą spełniały także takie budynki, które posiadają wspólną (jedną) ścianę. Także w tym przypadku każdy z budynków będzie stanowił zamkniętą przestrzeń, wydzieloną przegrodami budowlanymi i dachem, oraz będzie przeznaczony i przystosowany do stałego pobytu ludzi.
O samodzielności funkcjonalnej tych budynków może świadczyć m.in. posiadanie osobnych wejść, klatek, instalacji, przyłączy, szamb czy garaży.
Wobec braku legalnych definicji posiłkowo orzecznictwo odwołuje się, w ramach wykładni, do regulacji rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie polskiej klasyfikacji obiektów budowlanych (DzU nr 112, poz. 1316 ze zm.). W szczególności w pkt 2 załącznika rozporządzenia przyjęto, że w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe) budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Natomiast gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.
Podsumowaniem wykładni, nawiązującym do wcześniejszych orzeczeń, jest pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny na gruncie uzasadniania niedawnego wyroku z 5 lutego 2020 r. (sygn. II OSK 2952/18). W orzeczeniu tym NSA konsekwentnie eksponuje kryterium „funkcjonalnej samodzielności konstrukcyjnej budynków”. NSA zaznaczył, że nawet posiadanie wspólnego fundamentu lub dachu, ale bez wspólnej piwnicy czy poddasza, oraz ściany łączącej obie części obiektu, choć o odpowiedniej odporności ogniowej, nie musi zaprzeczać warunkowi samodzielności konstrukcyjnej i nie wyklucza, że tworzą one w rzeczywistości dwa osobne domy mieszkalne, czyli budynki jednorodzinne zrealizowane w formie zabudowy bliźniaczej. Ta ostatnia wykładnia jest szczególnie doniosła, albowiem przekreśla ten kierunek wadliwej praktyki organów architektoniczno-budowlanych, która istnienie tzw. ściany ogniowej, w tym dylatacji pomiędzy ścianami, czy też jej brak czyni wyłącznym kryterium rozróżnienia pomiędzy budynkami w zabudowie bliźniaczej a jednym budynkiem dwulokalowym. To, że jest to myślenie błędne, widać wszakże gołym okiem laika.
Sprawa ryzyka
Planując inwestycję, należy zatem mieć na uwadze, że organ architektoniczno-budowlany może odmówić realizacji zabudowy jednorodzinnej dwulokalowej zbliżonej funkcjonalnie do zabudowy bliźniaczej na terenach, gdzie prawo miejscowe tej ostatniej zakazuje. Ryzyko aktualne jest również dla klientów zamierzających zakupić obiekt o takiej charakterystyce. Pamiętać należy bowiem, że zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi rażące naruszenie prawa, tj. art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego, w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego – a więc wiąże się z ryzykiem nieważności pozwolenia na budowę i koniecznością legalizacji.
Artykuł został opublikowany w serwisie rp.pl
