Jak zabezpieczyć się przed wypowiedzeniem umowy najmu?

Najem zawarty na czas określony ma charakter trwały i co do zasady żadna ze stron nie może go wypowiedzieć. Nie zrobi tego także nowy właściciel lokalu, jeśli umowa najmu została opatrzona datą pewną.

Miejsce prowadzonej działalności jest często elementem strategii biznesowej, decydującym o rozpoznawalności firmy, jej renomie. A dla przedstawicieli niektórych branż, np. gastronomicznej bądź wellness lokalizacja przesądza o „być albo nie być” Jak zatem zabezpieczyć tę wartość biznesową, jeżeli lokal jest wynajmowany? Na co najemcy powinni zwrócić uwagę?

CZAS OKREŚLONY

Większość umów najmu lokali komercyjnych zawierana jest na czas określony, często z mechanizmami automatycznego przedłużania okresu najmu na kolejne kilka lat. Jest to często element strategii zmierzającej do utrwalenia stosunku najmu, gdyż możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony są ograniczone. Zgodnie z art. 673 § 3 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania umowy najmu został oznaczony, obie strony umowy mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Poza tym, umowa najmu zawarta na czas określony może zostać wypowiedziana przez najemcę lub wynajmującego w przypadkach szczególnych wskazanych w ustawie (np. art. 664 § 2 kodeksu cywilnego dotyczący wad rzeczy uniemożliwiających używanie rzeczy najętej, art. 672 kodeksu cywilnego przewidujący

Umowa najmu zawarta na czas określony ma charakter trwały. Oznacza to, że co do zasady żadna ze stron tego stosunku nie jest uprawniona do podjęcia swobodnej decyzji co do jego wypowiedzenia. Stosownie do przywoływanego już art. 673 § 3 kodeksu cywilnego, umowę najmu zawartą na czas określony można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie.

Z ORZECZNICTWA:

Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony nie będzie w ogóle możliwe, gdy strony nie zawrą w umowie przyczyn, dla których umowa najmu na czas oznaczony będzie mogła zostać rozwiązana przez wypowiedzenie (tak w wyroku SA w Poznaniu z 19 stycznia 2006 r., I ACa 833/05).

Sposobem na zachowanie trwałości stosunku najmu jest zatem zawarcie umowy z pominięciem postanowień dotyczących dopuszczalności jej wypowiedzenia, względnie odpowiednie ograniczenie przypadków uprawniających strony do rozwiązania umowy. Przy ustalaniu w umowie najmu, zawieranej na czas oznaczony, możliwości jej wypowiedzenia należy mieć na względzie konieczność zapewnienia, by taka umowa realizowała cele oraz była zgodna z naturą stosunku zobowiązaniowego zawartego na czas określony. Aby uniknąć niepewności do charakteru stosunku najmu jako zawartego na czas oznaczony i celem zażegnania sporów o możliwość jego rozwiązania, umowa najmu zawarta na czas określony powinna zatem precyzować przyczyny, które strony uznają za ważne i uprawniające do wcześniejszego rozwiązania umowy.

WAŻNE!

Elementem dodatkowo zniechęcającym wynajmującego do podjęcia prób zerwania stosunku najmu może być usankcjonowanie karami umownymi bezskutecznych prób wypowiedzenia umowy lub naruszeń posiadania nieruchomości, zmierzających do zniechęcenia najemcy do dalszego korzystania z lokalu.

Na powyższe elementy należy położyć nacisk w trakcie negocjacji postanowień umowy najmu.

Podczas procesu rokowań dotyczących umowy najmu, najemca powinien wziąć pod uwagę nie tylko ewentualne stosunki biznesowe z wynajmującym, z którym podpisuje umowę, ale również z innym podmiotem, który jako nabywca nieruchomości może wstąpić w miejsce wynajmującego z mocy ustawy (art. 678 § 1 kodeksu cywilnego).

DATA PEWNA

Należy pamiętać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości nowy właściciel wstępuje w prawa wynajmującego i jest uprawniony do rozwiązania umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie będzie miał natomiast takiej możliwości, jeżeli umowa najmu zawarta została na piśmie, na czas oznaczony, opatrzona została datą pewną, a przedmiot najmu został najemcy wydany (art. 678 § 2 kodeksu cywilnego). Najem będzie musiał być dalej kontynuowany, o ile nie wystąpią okoliczności wskazane w ustawie, uprawniające strony do rozwiązania umowy.

WAŻNE!

Data pewna to urzędowe poświadczenie daty dokonania czynności prawnej, skuteczne również względem osób trzecich, jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki prawne danej czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty (art. 81 kodeksu cywilnego).

Z dokumentem zawartym z datą pewną mamy do czynienia:

– gdy fakt zawarcia umowy został potwierdzony w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, np. w uzasadnieniu wyroku sądowego lub decyzji administracyjnej (wtedy za datę pewną będzie uważana data wydania orzeczenia lub decyzji, nie wzmiankowana data zawarcia umowy najmu);

– w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki, np. dopisek urzędnika urzędu skarbowego na umowie najmu okazjonalnego lub poświadczenie uiszczenia opłaty skarbowej;

– w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej – od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.

Najczęstszym sposobem na opatrzenie umowy datą pewną jest poświadczenie notarialne. Nie ma obowiązku zjawienia się u notariusza w celu opatrzenia umowy datą pewną w momencie jej podpisania, jednak musi to nastąpić przed przeniesieniem własności nieruchomości (nabyciem przez nowego właściciela; tak w wyroku SN z 5 lutego 2009 r., sygn. akt I CSK 325/08). Opatrzenie umowy najmu datą pewną jest prostym i tanim sposobem na zabezpieczenie trwałości stosunku najmu w przypadku przejścia własności najmowanej nieruchomości. Poświadczenie daty okazania dokumentu podlega opłacie notarialnej w wysokości 6 zł netto za każdą stronę umowy.

OGRANICZONA OCHRONA – WYJĄTKI OD ZASADY

Data pewna może nie stanowić skutecznej ochrony przed wypowiedzeniem umowy najmu zawartej na czas oznaczony w razie licytacji prowadzonej na podstawie przepisów postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z art. 1002 kodeksu postępowania cywilnego, w przypadku gdy umowa zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego może wypowiedzieć umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, chyba że umowa najmu przewiduje termin krótszy. Możliwość taka istnieje nawet jeżeli umowa najmu została zawarta w formie przewidzianej w artykule 678 § 2 kodeksu cywilnego, tj. z zachowaniem formy pisemnej, z datą pewną oraz gdy przedmiot najmu został najemcy wydany.

WAŻNE!

Odpowiednia treść umowy najmu w zakresie możliwości jej rozwiązania, jak i opatrzenie umowy datą pewną nie zapobiegnie możliwości wypowiedzenia stosunku najmu w przypadku upadłości wynajmującego.

Jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem stosunku najmu wejdzie do masy upadłości, sędzia-komisarz kierujący postępowaniem upadłościowym będzie mógł uznać, że trwanie stosunku najmu będzie niekorzystne dla zaspokojenia wierzycieli podmiotu upadłego. Wówczas syndyk na podstawie postanowienia sędziego-komisarza uprawniony będzie do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (art. 109 ust. 1 prawa upadłościowego). Będzie to jednak możliwe jedynie wtedy, gdy trwanie umowy najmu będzie rzeczywistą przeszkodą w likwidacji masy upadłości, albo gdy czynsz najmu będzie nierynkowy w porównaniu z czynszami najmu nieruchomości podobnych.

Nie istnieje możliwość zabezpieczenia się postanowieniami umowy bezpośrednio na wypadek upadłości wynajmującego. Zgodnie z art. 83 prawa upadłościowego postanowienia umowy zastrzegające na wypadek złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości lub ogłoszenia upadłości, zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły, są nieważne.

Jeżeli sąd zdecydowałby o rozwiązaniu umowy najmu, najemca uprawniony będzie dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu przed terminem przewidzianym w umowie.

podstawa prawna: Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. DzU z 2020 r., poz. 1740 ze zm.)

podstawa prawna: Ustawa z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (tekst jedn. DzU z 2020 r., poz. 1228 ze zm.)

ZDANIEM AUTORÓW

Współautorem tekstu jest Sara Synowiec, aplikantka adwokacka w Kancelarii Lubasz i Wspólnicy

Zawarcie umowy na czas oznaczony oraz opatrzenie jej datą pewną zabezpiecza interesy najemcy, któremu z powodów biznesowych szczególnie może zależeć na trwałości stosunku najmu. Stosowna zapobiegliwość na etapie negocjowania i zawierania umowy może uchronić przed wypowiedzeniem umowy najmu także wtedy, gdy lokal zmieni właściciela. Umowa najmu z datą pewną może być gwarantem tego, że nowy właściciel lokalu zobowiązany będzie respektować warunki najmu wynegocjowane przez najemcę z poprzednim właścicielem, nawet jeżeli w jego ocenie nie będą one korzystne.

Artykuł został opublikowany w papierowym i internetowym wydaniu dziennika ,,Rzeczpospolita”