Konsekwencje niewykonania umowy przedwstępnej
2021-09-03
Przystępując do zawarcia umowy przedwstępnej strony powinny poczynić starania o to, aby była ona zawarta nie tylko w odpowiedniej formie, ale również by jej treść odpowiadała wymogom ustanowionym dla umowy przyrzeczonej.
Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej „k.c.”) umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowy te są zawierane w sytuacjach, w których w chwili ich zawarcia strony nie chcą jeszcze lub nie mogą zawrzeć umowy przyrzeczonej. Często mamy z nimi do czynienia w obrocie nieruchomościami, kiedy kupujący zamierza pokryć cenę sprzedaży środkami pochodzącymi z kredytu, jednocześnie chcąc zapewnić sobie, że sprzedający nie zawrze umowy z innym kontrahentem. Wówczas strony zawierają umowę przedwstępną, zaś po uzyskaniu kredytu przez kupującego zawierają właściwą umowę sprzedaży, tzw. umowę przyrzeczoną. Nie jest to oczywiście jedyny obszar prawa, w którym umowy te są powszechnie stosowane. Spotkamy się z nimi również w innych dziedzinach, jak choćby w umowach z zakresu prawa pracy.
Perspektywy dla rynku nieruchomości są obiecujące. Drożeć mają i apartamenty, i mieszkania. Zainteresowani takimi inwestycjami muszą jednak uważać, bo diabeł – jak zawsze – tkwi w szczegółach, również prawnych.
1. Charakter umowy i co powinno się w niej znaleźć?
Umowa przedwstępna może mieć zarówno charakter jednostronnie jak i dwustronnie zobowiązujący. Charakter jednostronnie zobowiązujący oznacza, że tylko jedna ze stron jest zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś w umowie dwustronnie zobowiązującej obie strony są nawzajem zobowiązane do złożenia oświadczeń o zawarciu umowy przyrzeczonej.
PRZYKŁAD
Przykładem umowy dwustronnie zobowiązującej będzie przedwstępna umowa sprzedaży, w której jedna ze stron zobowiązuje się w przyszłości przenieść własność rzeczy, zaś druga uiścić umówioną cenę.
Zgodnie z art. 389 § 1 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia (essentialia negotii) umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że przykładowo w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, musi ona określać strony umowy, przedmiot świadczenia każdej ze stron tj. określenie sprzedawanej rzeczy oraz jej ceny. Niewskazanie elementów istotnych umowy przyrzeczonej skutkuje nieważnością umowy przedwstępnej.
W umowie przedwstępnej można także określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie jest to jednak konieczne, bowiem brak wskazania tego terminu nie wpływa na ważność umowy. W razie niewskazania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, o terminie decydują strony. W umowie jednostronnie zobowiązującej, osoba uprawniona może wyznaczyć odpowiedni termin, zaś w umowie dwustronnie zobowiązującej prawo to przysługuje każdej ze stron, przy czym wiążącym jest termin wyznaczony wcześniej. Art. 389 § 2 k.c. zastrzega jednak, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Powyższy termin ma charakter zawity, co oznacza, że nie jest możliwe jego przedłużenie przez strony.
Umowa przedwstępna może zawierać także inne elementy o charakterze dodatkowym, mające na celu zabezpieczenie jej wykonania, np. zadatek, czy karę umowną.
2. W jakiej formie należy zawrzeć umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna co do zasady może być zawarta w formie dowolnej, bowiem przepisy nie zastrzegają dla jej ważności formy szczególnej. Wskazać jednak należy, że forma umowy ma duże znaczenie dla jej skutków prawnych w przypadku jej niewykonania przez którąkolwiek ze stron.
3. Jakie są skutki niewykonania takiej umowy przedwstępnej?
Niewykonanie umowy może wywierać różne skutki w zależności od tego czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej, czy też nie. W związku z powyższym możemy mieć do czynienia ze skutkiem słabszym (kiedy umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej) oraz ze skutkiem silniejszym (umowa przedwstępna czyni zadość umowie przyrzeczonej).
Skutek słabszy opisuje art. 390 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Odpowiedzialność jest tutaj ograniczona do tzw. ujemnego interesu umownego, w ramach którego szkodę ustala się porównując stan majątkowy jaki istniałby, gdyby uprawniony nie oczekiwał zawarcia umowy przyrzeczonej, ze stanem, w którym uprawniony zawarł umowę przedwstępną i liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej.
PRZYKŁAD
Jeżeli strony zawrą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie pisemnej, umowa ta nie będzie czyniła zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej, bowiem sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że w razie niewykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron, druga strona będzie mogła żądać naprawienia szkody (w ramach ujemnego interesu umownego). Szkoda w ramach ujemnego interesu umownego to taka, która została poniesiona bowiem strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. W orzecznictwie przyjmuje się, że szkodę tę mogą stanowić np. koszty zawarcia umowy przedwstępnej, czy nakłady poniesione przez stronę w celu realizacji umowy przyrzeczonej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 14 marca 2018 r., I Aga 49/18).
Skutek ten jest określany w doktrynie jako słabszy, bowiem strona uprawniona nie może domagać się wykonania umowy, może jedynie żądać naprawienia szkody, o ile uda jej się wykazać, że takową poniosła.
WAŻNE!
Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, a więc na przykład zastrzec karę umowną. Wówczas strona uprawniona nie będzie musiała wykazywać, że poniosła szkodę, bowiem kara umowna ustalona w umowie będzie niezależna od szkody (art. 390 § 1 zdanie drugie k.c.).
Zgodnie z art. 390 § 2 kodeksu cywilnego: gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. skutek silniejszy. Odnosząc się do przywoływanego już przykładu sprzedaży nieruchomości, jeżeli umowa przedwstępna zawarta jest w formie aktu notarialnego, zaś sprzedawca uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas kupującemu przysługuje prawo dochodzenia zawarcia tej umowy. Jeżeli sprzedawca nie wykona umowy dobrowolnie, kupującemu przysługuje prawo wytoczenia powództwa o zastąpienie wyrokiem sądu oświadczenia woli drugiej strony. Wówczas z chwilą uprawomocnienia orzeczenia sądu dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego.
Zaznaczyć jednak należy, że do uprawnionego należy wybór środka prawnego z jakiego skorzysta. Ze skutku słabszego uprawniony może skorzystać zarówno jeżeli zobowiązany uchyla się od zawarcia umowy przedwstępnej nieczyniącej zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej (w przedstawionym przykładzie – jeżeli sprzedający uchyla się od wykonania umowy przedwstępnej zawartej w formie pisemnej), jak i w sytuacji, w której umowa przedwstępna czyni zadość tym wymaganiom, jednak uprawniony decyduje się dochodzić odszkodowania zamiast roszczenia o wykonanie tej umowy. Ważnym jest, że roszczenia te nie kumulują się. Oznacza to, że w przypadku uzyskania prawomocnego wyroku zastępującego oświadczenie woli, strona nie może domagać się dodatkowo odszkodowania, o którym mowa w art. 390 § 1 k.c.
4. Czy roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu?
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 k.c.). A zatem termin przedawnienia wynosi jeden rok, jednakże sposób jego obliczenia jest uzależniony od tego czy strona uprawniona występowała z roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli mamy do czynienia z umową przedwstępną nieczyniącą zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej, a zatem ze skutkiem słabszym, wówczas przysługujące nam roszczenie o naprawienie szkody przedawni się z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.
PRZYKŁAD
Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie pisemnej, w której zastrzegły, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi dnia 15 września 2021 roku. Wówczas termin przedawnienia będzie liczony od dnia 15 września 2021 roku, co oznacza, że roszczenie przedawni się z dniem 15 września 2022 roku. Jeżeli jednak ta sama umowa została zawarta w formie aktu notarialnego i uprawniony skorzystał z prawa dochodzenia zawarcia umowy, lecz jego powództwo zostało oddalone, termin jednego roku będzie liczony od dnia, w którym wyrok oddalający powództwo stał się prawomocny.
5. O czym warto pamiętać?
Chcąc należycie zabezpieczyć swoje prawa, warto zadbać o zachowanie właściwej formy, aby w razie niewykonania umowy przez drugą stronę, móc skorzystać z tzw. skutku silniejszego. Jeżeli jednak decydujemy się na pominięcie wymogu co do formy, wówczas pamiętajmy o tym, aby umowa przewidywała odpowiednie zabezpieczenie na wypadek niewykonania umowy, np. karę umowną lub zadatek. Tego rodzaju czynności pozwolą na uniknięcie lub zminimalizowanie negatywnych skutków niewywiązania się drugiej strony z ciążącego na niej zobowiązania.
Artykuł został opublikowany w internetowym i papierowym wydaniu dziennika ,,Rzeczpospolita”
