Niektóre klauzule czasem trudno wynegocjować

Wyniki kolejnej edycji raportu „Najbardziej sporne klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych” przygotowanego przez kancelarię Argon Legal we współpracy z Royal Institution of Chartered Surveyors wskazują, że klauzule dotyczące kar umownych w umowach najmu nadal utrzymują się w ścisłej czołówce trudnych negocjacyjnie zapisów.

– ułatwienie wynajmującemu dochodzenie roszczeń od najemcy.

Zatem kara umowna staje się środkiem wzmocnienia pozycji wynajmującego, zwłaszcza że aktualnie dominuje w praktyce orzeczniczej stanowisko, zgodnie z którym obowiązek zapłaty kary jest niezależny od tego, czy wynajmujący poniósł szkodę.

Wynika to przede wszystkim z faktu, iż zabezpieczeniu powyższych obowiązków towarzyszy w zdecydowanej większości przypadków kara umowna o znacznej wysokości. Trudności w negocjowaniu tego rodzaju kar wynikają przede wszystkim z tego, że z jednej strony żaden z kontrahentów nie chce wycofać się z zabezpieczenia swoich interesów karą umowną, z drugiej zaś – każda ze stron dąży do maksymalizacji kwoty kary umownej za potencjalne naruszenie tych obowiązków.

Samo zastrzeżenie kary umownej nie oznacza jeszcze, że wynajmujący otrzyma odpowiednią kwotę pieniężną. W ramach sporów dotyczących dochodzenia kar umownych, praktyka orzecznicza ukształtowała kilka zasad, które ilustrują poniższe przykłady.

W umowie najmu zastrzeżono karę umowną za wypowiedzenie umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy. Przyczyną wypowiedzenia był brak wpłaty depozytu przez najemcę. Wynajmujący chce dochodzić kary umownej z tego tytułu.

W takiej sytuacji można skutecznie dochodzić kary umownej wyłącznie w przypadku, gdy najemca nie wykonał, albo nienależycie wykonał zobowiązanie o charakterze niepieniężnym (tj. inne niż przekazanie wynajmującemu określonej sumy pieniężnej). Skoro przyczyną wypowiedzenia był brak wpłaty depozytu, najemca może skutecznie obronić się przed powództwem wynajmującego, podnosząc zarzut nieważności zastrzeżenia kary umownej.

W umowie zastrzeżono karę umowną za opóźnienie w otwarciu lokalu dla klientów w wysokości 1/30 czynszu oraz 1/30 opłat za media – za każdy dzień opóźnienia. W świetle k.c. kara umowna to „określona suma”. Opłaty za media są zależne od ich zużycia przez najemcę za dany miesiąc (i różnią się w zależności od tego zużycia). Zatem najemca może bronić się zarzutem, że na podstawie takiego postanowienia nie sposób ustalić dokładnie kwoty kary umownej.

W umowie zastrzeżono karę umowną za opóźnienie w wykonaniu prac wykończeniowych w wysokości 300 euro za każdy dzień opóźnienia.

Należy wiedzieć , że brak określenia w umowie końcowego terminu naliczania kar umownych albo ich kwoty maksymalnej, prowadzi do powstania zobowiązania „wiecznego” (nieograniczonego w czasie). Najemca może bronić się argumentem, że takie ukształtowanie kary umownej nie spełnia wymagania „określenia sumy pieniężnej”.

W umowie zastrzeżono karę umowną za zwłokę w rozpoczęciu prac wykończeniowych najemcy – w wysokości 300 euro za każdy dzień zwłoki, lecz nie więcej niż 30 000 euro. Najemca miał rozpo- cząć prace w 1 listopada 2018 r. na podstawie zaakceptowanej przez wynajmującego wizualizacji lokalu. Wynajmujący zaakceptował wizualizację przesłaną przez najemcę w październiku 2018 r. dopiero 1 lutego 2019 r. W takiej sytuacji, aby skutecznie domagać się kary umownej należy sprawdzić, czy przyczyna niewykonania, lub nienależytego wykonania zobowiązania, leży po stronie najemcy. Nie można żądać zapłaty kary umownej, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązanie jest skutkiem zdarzeń od najemcy niezależnych (za które najemca „nie ponosi winy”). Podobnie jest w sytuacji, gdy przyczyny uchybień najemcy w wykonaniu jego obowiązków kontraktowych leżały po stronie wynajmującego. W takich przypadkach najemca może podjąć skuteczną obronę przed roszczeniem wynajmującego z tytułu kar umownych.

W umowie zastrzeżono karę umowną w wysokości 5 tys. euro za naruszenie obowiązku niewnoszenia materiałów łatwopalnych na teren galerii handlowej. Nie zastrzeżono zarazem możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary.

W takim przypadku, gdyby doszło do pożaru galerii handlowej od materiałów łatwopalnych wniesionych do przedmiotu najmu przez najemcę, wysokość zastrzeżonej kary umownej stanowiłaby zarazem górną granicę odpowiedzialności najemcy za skutki pożaru.

Roszczenie o zapłatę kary umownej na wypadek zwłoki nie przysługuje stronie wypowiadającej umowę, jeżeli w umowie zastrzeżono również taką karę w związku z wypowiedzeniem umowy. Najemca może więc bronić się argumentem, że żądanie zasądzenia zapłaty obu tych kar łącznie jest nienależne.

Zdaniem autorów

Zastrzeganie kar umownych jest obecnie powszechną praktyką rynkową. Pamiętać jednak należy, że pomimo wprowadzenia do umowy najmu odpowiednich klauzul, wierzyciel nie zawsze będzie mógł skutecznie taką karę od kontrahenta uzyskać.

Wśród przedstawicieli branży, zwłaszcza zagranicznych, w tym z systemu common law, nierzadko spotykamy się z przeświadczeniem, że zastrzeżenie kary umownej gwarantuje uzyskanie pełnej kwoty kary od dłużnika. Taki „automatyzm” nie zawsze jednak występuje. Dysponowanie roszczeniem o zapłatę kary umownej nie oznacza jeszcze, że sąd uwzględni powództwo o zapłatę.

Dlatego przed zastrzeżeniem kary umownej warto zastanowić się, jaki cel ma spełnić ta kara, a przed samym podjęciem decyzji o wystąpieniu z roszczeniem na drogę sądową – poprzedzić ten krok kompleksową oceną przysługujących roszczeń i ewentualnych ryzyk związanych z dochodzeniem należności z tytułu kar umownych przed sądem.

Artykuł ukazał się w dzienniku „Rzeczpospolita” w dniu 29-03-2019 r.