Nowe zasady nabywania nieruchomości rolnych

Prezydent podpisał 27 maja ustawę z 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw (dalej: ustawa).

Sztandarowym rozwiązaniem wprowadzanym przez nowelizację jest zwiększenie z 0,3 ha do 1 ha areału nieruchomości rolnej, która może być nabyta przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym. Wyłączenie działek poniżej 1 ha spod rygorów ustawy stanowi nie tylko realizację postulatów nabywców nieruchomości inwestycyjnych, ale również części środowisk rolniczych. Włączenie do wolnego obrotu działek jednohektarowych, a tym samym możliwość ich swobodnej sprzedaży może otworzyć gospodarstwom rolnym drogę do pozyskania środków pieniężnych niezbędnych na finansowanie działalności lub restrukturyzację zadłużenia. Nie od dziś sektor gospodarstw rolnych charakteryzuje się wysokim zadłużeniem kredytowym.

Nie mniej istotne wydaje się być wyłączenie wymogów posiadania statusu rolnika indywidualnego dla nabywania nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego. Szczególnie w przypadku postępowań egzekucyjnych można było mówić na gruncie dotychczasowych przepisów o swoistym paraliżu tych postępowań, polegającym na radykalnym ograniczeniu kręgu osób które mogły wziąć udział w licytacji nieruchomości rolnej. W praktyce udział w licytacji mogli wziąć rolnicy indywidualni zamieszkujący gminę położenia nieruchomości lub gminę sąsiednią. Z pewnością nie sprzyjało to osiągnięciu korzystnych cen nieruchomości i w konsekwencji podważało zaufanie wierzycieli bankowych do tej formy zabezpieczenia.

Trudności występowały również w przypadku egzekucji z nieruchomości przekraczających powierzchnię 300 ha z uwagi na przepis niepozwalający rolnikowi indywidualnemu na przekroczenie takiej powierzchni gospodarstwa. Taka sytuacja oznaczała konieczność nierzadko sztucznego dzielenia przed egzekucją gospodarstw na mniejsze jednostki ze szkodą dla ich znaczenia gospodarczego.

Nowelizacja uwalnia również spod rygorów ustawy nabycia w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku, a także w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego.

W przypadku braku przekroczenia 5 ha powierzchni nieruchomości rolnych – zniesienie prawa pierwokupu akcji i udziałów w spółkach kapitałowych oraz praw nabycia nieruchomości

Zmiany te wychodzą naprzeciw postulatom uelastycznienia obrotu w obszarach, gdzie obrót stosunkowo niewielkimi nieruchomościami rolnymi nie stanowi zagrożenia dla rolniczego wykorzystania nieruchomości rolnych i struktury gospodarstw indywidualnych w Polsce.

Ustawa precyzuje tryb postępowania oraz przesłanki nabycia nieruchomości rolnej w wyniku zgody udzielanej przez dyrektora generalnego KOWR przez określenie wymogów wniosku o wyrażenie zgody. W ramach wymogu dokumentowania braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolników indywidualnych – wprowadzono procedurę nieodpłatnego umieszczenia na platformie informatycznej prowadzonej przez KOWR ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej. Istotne, że ustawa wprowadza fikcję prawną braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej, jeżeli żaden rolnik indywidualny nie odpowie na ogłoszenie, pod warunkiem, że podana w ogłoszeniu cena nieruchomości rolnej niezabudowanej lub bez nasadzeń nie będzie przekraczać o 50 proc. lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie. Warunek nie znajdzie zastosowania jeśli zbywca nieruchomości rolnej dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że cena nieruchomości rolnej przewyższa o co najmniej 50 proc. średnią cenę gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie.

Więcej osób bliskich

Dla wielu rolników pragnących zachować sukcesję swoich gospodarstw ważne będzie rozszerzenie katalogu osób bliskich, uprawnionych do nabycia nieruchomości rolnej, o rodzeństwo rodziców oraz pasierbów. Zmiany te należy ocenić jako wychodzące naprzeciw oczekiwaniom środowiska w tym zakresie.

Wprowadzane zmiany do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pozwolą na uproszczenie obrotu nieruchomościami rolnymi, w szczególności w odniesieniu do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Poszerzona zostanie możliwość nabywania nieruchomości rolnych po uzyskaniu zgody KOWR a także należy się spodziewać uelastycznienia obrotu nieruchomościami rolnymi w związku ze skróceniem wymaganego okresu prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę nieruchomości rolnej. Nie wydaje się, aby wprowadzane zmiany naruszyły konstytucyjny prymat gospodarki rolnej opartej o indywidualne gospodarstwa rodzinne. Ustawa wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyłączeniem przepisów odnoszących się do platformy informatycznej służącej zamieszczeniu ogłoszeń o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej – które wejdą w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia.

Artykuł ukazał się w dzienniku „Rzeczpospolita” w dniu 14-06-2019 r.