Prawo rękojmi dla Wspólnot Mieszkaniowych – czy rzeczywiście będzie łatwiej dochodzić roszczeń od deweloperów?
2026-02-19
Trwają konsultacje nt. zmiany ustawy o własności lokali. Proponowany zakres zmian w ustawie regulującej działanie wspólnot mieszkaniowych jest największy od wielu lat. Jedną z kluczowych modyfikacji ma być łatwiejsze dochodzenie roszczeń przeciwko deweloperom. Czy jednak rzeczywiście proponowane brzmienie ułatwi procedowanie takich spraw?
Każdy, kto ma na sercu dobro wspólnot mieszkaniowych, zgodzi się, że obecne przepisy mocno utrudniają jej życie, jeżeli okaże się, że nieruchomość wspólna[1] ma wady.
Obecnie, wspólnota sama z siebie nie ma prawa domagać się od dewelopera zapłaty za naprawę, czy też samej naprawy. W tym celu musi najpierw podpisać z właścicielami lokali umowy cesji. Jest to proces żmudny, wymagający i bywa, że kończy się niepowodzeniem. Poza tym w dużych wspólnotach mieszkaniowych liczących kilkaset lokali praktycznie niemożliwe jest, aby wspólnota zawarła cesję z każdym nabywcą lokalu.
Obecnie konsultowana nowelizacja ustawy o własności lokali autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Technologii ma na celu to zmienić.
UZASADNIENIE PROJEKTU
Zgodnie z uzasadnieniem projektu[2] „przewiduje się wprowadzenie możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, ze wskazaniem, iż dotyczy to także przypadków, gdy wspólnota nie była stroną umowy. Związane jest to z faktem, iż uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej przysługują co do zasady właścicielom lokali, gdyż to oni są stroną umowy nabycia lokalu, a tym samym także udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa pochodnego względem odrębnej własności lokalu. Aktualnie, w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, uprawnionym do wytoczenia takiego powództwa jest właściciel lokalu jako nabywca lokalu, a wspólnocie uprawnienie takie przysługuje wyłącznie w razie dokonania przez właścicieli cesji tych uprawnień na rzecz wspólnoty. Wymaga to jednak uprzedniej zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, w której zawarta powinna być też zgoda na poniesienie związanych z tym wydatków (koszty ekspertyzy technicznej i obsługi prawnej).
W praktyce, w sytuacji wystąpienia usterek i wad, w znikomej liczbie przypadków dochodzi do podpisania 100 % umów cesji. W konsekwencji brak jest możliwości dochodzenia przez wspólnotę pełnego odszkodowania za stwierdzone wady i usterki nieruchomości wspólnej.
Dlatego proponuje się przyznanie wspólnocie legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej”.
Uzasadnienie to w większości trafnie diagnozuje problem[3] – trudna, niepraktyczna procedura „zbierania” cesji, która i tak nie da szansy na pełne zaspokojenie. Szkopuł jednak w tym, że, aktualnie proponowane brzmienie przepisu niekoniecznie ten problem rozwiąże.
PROPONOWANA TREŚĆ PRZEPISÓW
Zmiana bowiem ma polegać na dodaniu do Ustawy o własności lokali do art. 6 ust. 3 i 4 o następującym brzmieniu:
- Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do dochodzenia we własnym imieniu roszczeń związanych z nieruchomością wspólną z tytułu rękojmi.
- W przypadku, gdy źródłem roszczeń, o których mowa w ust. 3, jest umowa, której wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną, wspólnocie przysługuje roszczenie o usunięcie wady. Przepisy o rękojmi stosuje się odpowiednio.
KOMENTARZ
A więc po pierwsze i najważniejsze, przepisy te mówią wyłącznie o rękojmi. Nie ma tutaj mowy o domaganiu się roszczeń odszkodowawczych, które pojawiają się w uzasadnieniu projektu.
Odpowiedzialność za wady z tytułu rękojmi i odpowiedzialność z tytułu szkody majątkowej (w postaci wad budynku) to dwa różne typy odpowiedzialności dewelopera. Co ważne, roszczenia odszkodowawcze mają w kilku aspektach istotne korzyści. Dwie podstawowe to:
- dłuższy okres przedawnienia roszczeń,
- możliwość domagania się zapłaty w pieniądzu, zarówno przed naprawą wad, jak i już po ich naprawie.
Sam ustęp 3 proponowanego przepisu nie reguluje kwestii roszczeń do deweloperów, gdyż wspólnota nie zawierała z deweloperem umowy. Roszczenia do deweloperów wynikają z ustępu 4, traktującego o sytuacji, w której źródłem roszczeń jest umowa, której wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną. Chodzi tutaj o umowę deweloperską i przeniesienia własności, których stronami są poszczególni nabywcy lokali, a nie wspólnota.
Co jednak zupełnie istotne, to nie tylko ustęp ten w połączeniu z ustępem 3 ogranicza roszczenia wspólnoty w stosunku do dewelopera do rękojmi za wady (bez możliwości domagania się odszkodowana), ale zgodnie z końcówką zdania pierwszego ustępu 4 ograniczenie idzie jeszcze dalej i z czterech uprawnień wynikających z rękojmi za wady wspólnota może domagać się jedynie usunięcia wady (potocznie – naprawy).
Przypomnijmy, że rękojmia za wady w pełnym wymiarze pozwala na żądanie:
- usunięcia wady,
- wymiany rzeczy na wolną od wad,
- obniżenia ceny,
- odstąpienia od umowy i zwrotu ceny.
Z przyczyn, które uznaje, że nie wymagają szczegółowego wyjaśnienia, żądania wymiany budynku z gruntem na nowy wolny od wad i zwrot ceny w zamian za zwrot budynku w praktyce nie wchodzą w grę.
Pozostaje więc żądanie usunięcia wady i obniżenia ceny. To ostatnie wydaje się intuicyjnie rozwiązaniem bardzo praktycznym, jednak z drugiej strony w kodeksie cywilnym jest ono uregulowane w taki sposób, że rzeczywiście trudno byłoby wspólnocie mieszkaniowej z tego uprawnienia skorzystać. Po pierwsze wspólnota żadnej ceny nie płaciła – płacili ją poszczególni nabywcy. Po drugie, żądanie obniżenia ceny odbywa się poprzez oświadczenie – z którym druga strona może się zgodzić lub nie (jeżeli się nie zgadza, jest spór a sprawa trafia do sądu). Oświadczenie takie w stosunku do umów deweloperskich (gdzie określona jest cena) po pierwsze powinno odbyć się w formie aktu notarialnego, po drugie jego konsekwencją jest zmiana samej umowy deweloperskiej w zakresie ceny. Trudno więc byłoby zaakceptować fakt, że wspólnota składa oświadczenie, a raczej oświadczenia w imieniu nabywców, zmieniając tym samym treść ich umów. Na marginesie, taka procedura mogłaby być wcale nie łatwiejsza (biorąc pod uwagę liczbę nabywców i formę aktu notarialnego) od podpisywania umów cesji.
Wygląda więc na to, że ustawodawca nie bez powodu roszczenia z tytułu rękojmi ograniczył do żądania usunięcia wady (naprawy). W końcu naprawa nie wymaga zmiany umowy ani wybudowania nowego budynku. Jest wada, deweloper ją naprawia, wszyscy są szczęśliwi. Tylko, że w praktyce tak to nie wygląda. Domaganie się naprawy w naturze, poprzez przyjazd ekipy od dewelopera i wykonanie fizycznie napraw usterek jest bardzo, ale to bardzo niepraktyczne.
Po pierwsze – czas.
W razie sporu z deweloperem sprawa trafia do sądu. Spór sądowy w obu instancjach trwa kilka lat, przyjmijmy optymistycznie między trzy a pięć. W tym czasie jeżeli na budynku występują poważne wady i tak trzeba będzie je naprawić zanim proces się skończy. Co w związku z tym deweloper będzie miał naprawiać, skoro wady już będą naprawione?
Po drugie – egzekucja
Przyjmijmy hipotetyczny scenariusz, w którym wspólnota pozwała o naprawę, sama wad nie naprawiała i uzyskała prawomocny wyrok, zobowiązujący dewelopera do naprawy budynku.
O ile wyegzekwować pieniądze z rachunków bankowych jest łatwo, o tyle zmusić kogoś do przyjechania i naprawienia wad jest już trudniej. Co prawda przepisy pozwalają na wykonanie zastępcze, ale wiąże się to z koniecznością wydania pieniędzy najpierw przez wspólnotę, a później domagania się ich zwrotu.
Co jeżeli wspólnota takich pieniędzy nie posiada?
Nawet jeżeli naprawa zostanie wykonana, to znowu mogą być z tą naprawą problemy. Inna jest motywacja wykonawcy, który zarabia na naprawie, a inna dewelopera, który do takiej naprawy jest zmuszony i chce to zrobić jak najtaniej.
Podsumowując, dochodzenie i egzekucja usunięcia wady jest rozwiązaniem niepraktycznym.
Z tych powodów w praktyce procesowej głównym roszczeniem, jest roszczenie o zapłatę. Jest to roszczenie odszkodowawcze, a nie z tytułu rękojmi. Tego typu roszczenie zgodnie z brzmieniem przepisów nadal wymagać będzie podpisywania umów cesji. Nic się tutaj nie zmieni.
Mając to na względzie potrzebna jest zmiana brzmienia proponowanych przepisów w taki sposób, aby oddawały one cel opisany w uzasadnieniu do tychże zmian.
Przede wszystkim autor nie widzi konieczności ograniczania roszczeń ze strony wspólnoty do rękojmi za wady. Jeżeli już pojawiają się głosy, że roszczenie odszkodowawcze bardziej ingeruje w sferę własności poszczególnych nabywców lokali, to – tak jak przy większości kwestii związanych z nieruchomością wspólną – kierowanie takich roszczeń można by obligatoryjnie poddać pod głosowanie. Szczególnie przy sposobie głosowania w proponowanym w zmianach, będzie to znacznie prostsze od podpisywania umów cesji.
Autor widziałby w związku z tym proponowane wyżej brzmienie przepisów mniej więcej w sposób zmodyfikowany poniżej:
- Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do dochodzenia we własnym imieniu roszczeń związanych z nieruchomością wspólną.
- W przypadku, gdy źródłem roszczeń, o których mowa w ust. 3 jest umowa, której wspólnota mieszkaniowa nie jest strona, do skierowania takich roszczeń przez wspólnotę wymagane jest podjęcie uchwały właścicieli lokali.
Autor: Adw. Adam Rusiłowicz, kierownik działu obsługi wspólnot mieszkaniowych i spraw deweloperskich w Kancelarii Radców Prawnych Ryszewski Szubierajski
[1] przykładowo garaż, elewacja, dach, balkon.
[2] Ustawy o zmianie ustawy własności lokali (z 14.01.2026 r.) nr UD 312
[3] Może poza częścią dotyczącą konieczności podjęcia uchwały, aby cesje zawierać. Autor zgadza się z orzecznictwem, które stoi na stanowisku, że taka uchwała nie jest konieczna – zob. np. Wyrok SN z 1.06.2017 r., I CSK 657/16, LEX nr 2329040.
