Zmiany w prawie budowlanym

Dnia 19 września 2020 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. nr 89 poz 414 ze zm.), która według uzasadnienia do projektowanych zmian – ma na celu uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno–budowlanego oraz zapewnienie większej stabilności podejmowanych w nim rozstrzygnięć.

Warto zwrócić uwagę na następujące kwestie:

1) Ułatwienie w legalizacji samowoli budowlanej oraz wprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego w sytuacji, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, a organ stwierdzi jego budowę bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia;

2) Doprecyzowanie przepisów określających, które inwestycje wymagają uzyskania przed rozpoczęciem robót budowlanych decyzji pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia, a które są z tego obowiązku zwolnione;

3) Zawężenia definicji obszaru oddziaływania obiektu, co będzie skutkowało ograniczeniem kręgu stron postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z Prawem budowlanym – stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze odziaływania obiektu. Po zmianach, obszar oddziaływania obiektu będzie to tylko taki obszar dla którego realizowany obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy a nie – tak jak dotychczas – do zagospodarowania. Nie będzie więc już możliwości – o ile wprost nie będzie się to przekładało na ograniczenia w zabudowie – uznania jak do tej pory, że stronami postępowania o wydanie pozwolenia na budowę będą podmioty, którym realizowana inwestycja ogranicza zagospodarowanie w taki sposób, że powoduje przykładowo zanieczyszczenia, hałas, ograniczenie możliwości korzystania z wody, energii elektrycznej, środków łączności. Faktycznie – ta zmiana może ogromnie przyspieszyć sam proces uzyskiwania pozwolenia na budowę, poprzez uniemożliwienie udziału w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę właścicieli/użytkowników wieczystych/zarządców nieruchomości sąsiednich, którym planowana inwestycja naruszała będzie ich prawo do korzystania z własnych nieruchomości ale nie w sposób ścisłe odnoszący się do zabudowy ich terenu;

4) Objęty nowelizacją został również zakres uzyskiwania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Odstępstwo pozostaje instytucją wyjątkową i może być według ustawodawcy zastosowane tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach – zgody na nie, w żadnym wypadku nie można traktować jako zasady;

5) Dążąc do zmniejszenia obciążenia organów administracji architektoniczno–budowlanej, umożliwienia szybszego przygotowania dokumentacji projektowej w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz w celu doprowadzenia do rozdziału odpowiedzialności projektanta oraz organów administracji wprowadzono podział projektu budowlanego na projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno–budowlany i projekt techniczny;

6) Zgodnie z wprowadzoną zmianą, do wniosku o pozwolenie na budowę dołączane będą aktualnie trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno–budowlanego (bez projektu technicznego, który nie jest zatwierdzany w decyzji o pozwoleniu na budowę);

7) Kolejną ważną zmianą jest wprowadzenie wzmocnienia trwałości decyzji administracyjnej, jaką jest decyzja o pozwolenie na budowę oraz decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Po upływie 5 lat od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę, nie będzie zasadniczo możliwe stwierdzenie jej nieważności. W przypadku decyzji pozwolenia na użytkowanie, nie będzie można stwierdzić jej nieważności, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Uznano tym samym, że pięć lat jest wystarczające na stwierdzenie nieprawidłowości w tych decyzjach. W obu przypadkach – zgodnie z art. 158 § 2 kpa – w przypadku braku możliwości stwierdzenia nieważności decyzji – możliwe będzie stwierdzenie wydania obu decyzji z naruszeniem prawa oraz wskazania okoliczności, z powodu których nie stwierdził nieważności decyzji.

 

Znacząca zmiana w odniesieniu do decyzji budowlanych, wprowadzona została do art. 40 Prawa budowlanego w ust. 1a, zgodnie z którym do przeniesienia pozwolenia na budowę, na wniosek nowego inwestora, nie będzie wymagana zgoda dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana – o ile własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczące nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę. Jest to znaczne ułatwienie dla nabywców nieruchomości wraz z obiektem budowlanym będącym w procesie budowlanym. Dotychczas w takim przypadku każdorazowo, aby przenieść pozwolenie na budowę, konieczne było uzyskanie zgody dotychczasowego inwestora, co często związane było z komplikacjami lub potrzebą poniesienia dodatkowych nakładów finansowych przez nabywcę. W sytuacji braku możliwości uzyskania takiej zgody – w praktyce, zasadniczo nie było możliwe uzyskanie nowego pozwolenia na budowę przed wygaszeniem poprzednio wydanego, jako bezprzedmiotowego.
Aby ułatwić cały proces, ustawodawca uznał, że należy przyjąć domniemanie, że celem sprzedaży nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa, jest nabycie nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji. Rozwiązanie takie należy ocenić pozytywnie, chociaż od strony praktycznej – nowy właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości winien i tak szczegółowo zbadać czy dla inwestycji zostały wydane inne decyzje, których przeniesienie lub samo uzyskanie zgody na przeniesienie, będzie korzystne dla nowego inwestora. Okazać się to może istotne, bowiem ustawodawca nie przewidział wprowadzenia takich ułatwień (w zakresie braku konieczności uzyskiwania zgody poprzednika prawnego), w przypadku decyzji poprzedzających często wydanie pozwolenia na budowę tj. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy też decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Tylko inwestor na podstawie ustalonych warunków zabudowy (zgodnie z prawem wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) może ubiegać się następnie o udzielenie pozwolenia na budowę. Czyli, do przeniesienia na nowego inwestora akurat tych decyzji, potrzebna będzie zgoda podmiotu na rzecz którego zostały one wydane.

Często, bardziej korzystne dla inwestora okazuje się jest przeniesienie tych decyzji a nie występowanie o nowe. Nie będzie miało znaczenia w tym przypadku, przeniesienie prawa własności/użytkowania wieczystego nieruchomości. Ma to szczególne znaczenie, gdy jeszcze pozwolenie na budowę, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, nie zostało wydane.

W sytuacji, gdy pozwolenie na budowę zostało już wydane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy – Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że przy przenoszeniu decyzji o pozwoleniu na budowę organ nie bada, czy nowy inwestor dysponuje decyzją o warunkach zabudowy, w związku z czym ta decyzja nie musi być odrębnie przenoszona (wyrok z dnia 2 lutego 2007 r. II OSK 281/06). Zgodnie bowiem z poglądami orzecznictwa – wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę konsumuje decyzję o warunkach zabudowy w tym znaczeniu, że chęć wybudowania nowego lub innego obiektu budowlanego na terenie inwestycji wymaga ponownej oceny wpływu takiego zamierzenia budowlanego na ład przestrzenny. W żadnym razie nie dochodzi natomiast w wyniku wydania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę do usunięcia decyzji o warunkach zabudowy stanowiącej podstawę wydania tego zezwolenia z obrotu prawnego. Co więcej, wyeliminowanie decyzji o warunkach zabudowy pozwala właśnie na wzruszenie decyzji o pozwoleniu na budowę. Przeciwna konkluzja prowadziłaby do paradoksalnego wniosku, że decyzja o warunkach zabudowy jest wprawdzie wymagana do uzyskania pozwolenia na budowę, ale z chwilą wydania tego ostatniego rozstrzygnięcia decyzja o warunkach zabudowy traci swój byt prawny. Wydanie więc decyzji o pozwoleniu na budowę nie eliminuje decyzji o warunkach zabudowy, lecz ją niejako utrwala (tak wyrok WSA w Poznaniu z dnia 22 listopada 2013 r., II SA/Po 891/13) – bowiem przykładowo nie jest dopuszczalne stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy, gdy dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, w sytuacji jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę (art. 65 ust 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

W praktyce zdarza się natomiast, że organy, kierując się wypracowaną praktyką, ale zapewne również chęcią porządkowania kwestii beneficjentów decyzji wydawanych na różnym stadium postępowania – przyjmują potrzebę przeniesienia przed przeniesieniem pozwolenia na budowę – również decyzji o warunkach zabudowy. Zawsze dla inwestora natomiast lepiej jest posiadać zgodę na przeniesienie tej decyzji, nawet wówczas gdy organ, działając zgodnie z prawem, nie będzie wymagał jej przeniesienia, po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Często, możliwość wykorzystania w procesie inwestycyjno – budowlanym decyzji o warunkach zabudowy może się okazać istotna dla inwestora.
Z pewnością więc, organ przeniesie na podstawie nowych regulacji Prawa budowlanego pozwolenie na budowę w sytuacji przejścia własności nieruchomości, na której ma być realizowana/realizowana jest inwestycja objęta tą decyzją. Bez zgody jednak podmiotu, na rzecz którego decyzja o warunkach zabudowy czy o środowiskowych uwarunkowaniach została wydana, tych akurat decyzji nie przeniesie. Analogicznie – warto, aby nabywca przeanalizował kwestie przejścia autorskich praw majątkowych do projektów zatwierdzanych w decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z treścią art. 61 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych – jeżeli umowa nie stanowi inaczej, nabycie od twórcy egzemplarza projektu architektonicznego lub architektoniczno-urbanistycznego obejmuje prawo zastosowania go tylko do jednej budowy. Przepis ten ma charakter dyspozytywny, więc konieczna jest weryfikacja czy umowa stron nie wyłącza jego stosowania. Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2019 r. (sygn. akt I CSK 104/18) potwierdzone natomiast zostało, że artykuł 61 powołanej ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych uprawnia do eksploatacji projektu architektonicznego w każdy sposób podporządkowany jego materialnej realizacji w postaci budowy, zaś prawo to jest zbywalne.

Co ważne – w przepisach przejściowych założono, że dotychczasowe brzmienie Prawa budowlanego obowiązuje:
– do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie zmian,
– w przypadku realizacji zamierzeń budowlanych, na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę czy też skutecznego zgłoszenia, wydanych przed dniem 19 września 2020 r.

Ponadto w terminie 12 miesięcy od dnia 19 września 2020 r. inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych Prawa budowlanego.

Artykuł został opublikowany w internetowym wydaniu dziennika ,,Rzeczpospolita”