Przekształcenie będzie miało swoją cenę

Od początku roku doszło do istotnych zmian formalnych w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, z uwagi na przekształcenie z mocy prawa z 1 stycznia 2019 prawa użytkowania wieczystego, w prawa własności. Zgodnie z ustawą z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (DzU z 2018 r., poz. 1716). Zmiana prawa, o której mowa w ustawie odnosi się wyłącznie do nieruchomości gruntowych, zabudowanych na cele mieszkaniowe ewentualnie na cele użytkowe (w przypadku zabudowy wielorodzinnej, jeśli więcej niż połowa lokali w danym budynku, jest przeznaczona na cele mieszkaniowe). Przez kolejne 20 lat od przekształcenia prawa, dotychczasowi użytkownicy wieczyści, a obecnie właściciele zabudowanych gruntów, będą ponosić na rzecz dotychczasowego właściciela tj. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego tzw. opłatę przekształceniową, odpowiadającą wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Art. 7 ust. 2 ustawy stanowi, że wysokość opłaty przekształceniowej odpowiada wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste z dnia przekształcenia, a więc co do zasady, obowiązującej 1 stycznia 2019 r. Zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, a zawierające także informacje, o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, oraz o prawnym obowiązku jej uiszczania, mają charakter jedynie deklaratywny, gdyż i samo przekształcenie i obowiązek uiszczania opłaty, po 1 stycznia 2019 r., wynika wprost z przepisów ustawy.

Ważnym ekonomicznie elementem mechanizmu wnoszenia opłat przekształceniowych, jest możliwość skorzystania z bonifikaty z tytułu jednorazowej zapłaty opłaty przekształceniowej (tj. za okres 20 lat). W takim przypadku – w odniesieniu do gruntów należących dotychczas do Skarbu Państwa – ustawa gwarantuje bonifikatę na poziomie 60 proc. kwoty, w przypadku uiszczenia opłaty za cały, 20 letni okres, w ciągu pierwszego roku po przekształceniu tj. w praktyce do 31 grudnia 2019 r. Skala bonifikaty ma charakter degresywny i kończy się na 10 proc. zniżki, gdy cała opłata zostanie uiszczona w szóstym roku po przekształceniu (art. 9 ust. 3 ustawy). W przypadku gruntów, których właścicielami dotychczas były jednostki samorządu terytorialnego, ustawa daje jedynie możliwość udzielania nowym właścicielom stosownych bonifikat z tytułu jednorazowej wpłaty. W praktyce większość miast przyjęła system bonifikat, analogiczny do określonego w ustawie, a niektóre jak Warszawa, Wrocław czy Gdańsk, podjęły uchwały o obniżkach sięgających ponad 90 proc. należnej opłaty.

W związku ze zbliżającym się wejściem w życie terminu przekształcenia użytkowania we własność, pod koniec 2018 r. w wielu miastach (m.in. Krakowie) można było zauważyć wzmożoną aktywność samorządów, dokonujących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Właściciele lokali mieszkalnych, z którymi związane było prawo użytkowania wieczystego, mogli się wówczas dowiedzieć, że opłata (w związku ze wzrostem wartości samej nieruchomości) wzrasta od początku 2019 r. nawet dziesięciokrotnie. A przecież dotychczasowa opłata automatycznie zmieniła się w opłatę przekształceniową, z obowiązkiem dalszej, wieloletniej spłaty.

Na tym tle pojawia się ciekawe zagadnienie praktyczne, gdyż wielu właścicieli, nieprzyjemnie zaskoczonych wzrostem opłat na przyszłość, skorzystało z prawa do złożenie w Samorządowym Kolegium Odwoławczym (SKO) wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Skorzystanie z uprawnienia przewidzianego w art. 78 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („UGN”), ma ten skutek, iż obowiązuje – do czasu ustalenia prawomocnym orzeczeniem SKO lub zawarcia ugody – opłata w dotychczasowej wysokości, którą podmiot ma obowiązek uiszczać.

Jeśli nowy właściciel zamierza uiszczać opłatę, bez korzystania z możliwości wcześniejszej spłaty (i bonifikaty), to nie ma tu istotnych zmian co do sposobu postępowania. Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego… (art. 21) stanowi, że postępowania w sprawie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia (1 stycznia 2019 r.) toczą się wg dotychczasowych przepisów, a więc zgodnie z art. 77–80 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po prawomocnym ustaleniu opłaty za użytkowanie wieczyste, nowa opłata jest uiszczana efektywnie od daty przekształcenia, czyli 1 stycznia br. – analogicznie do mechanizmu przewidzianego w art. 79 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 21 ust. 5 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego…).

Powstaje natomiast pytanie, co jeśli osoba, która zakwestionowała przedstawioną jej aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste, która po 1 stycznia 2019 r. zmieniła się w opłatę przekształceniową, zechce skorzystać z bonifikaty w pierwszym roku, kiedy to raczej na pewno nie dojdzie do ustalenia nowej opłaty w sposób prawomocny? Czy jednorazowa opłata przekształceniowa powinna być obliczona jako iloczyn „starej” stawki i ilości lat, czy może jednak do obliczeń należy uwzględnić już nową, zaktualizowaną stawkę, także, jeśli w dacie uiszczania jednorazowej opłaty, wysokość opłaty nadal była sporna? Różnica w przypadku obliczeń, biorąc pod uwagę wartość niektórych nieruchomości (których pochodną jest stawka opłaty), także przy uwzględnieniu bonifikaty, może być naprawdę istotna dla kieszeni właściciela i sięgać nawet kilku tysięcy złotych.

Na dzień dzisiejszy, jako że ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów obowiązuje niecałe dwa miesiące, a niewiele osób (jeśli w ogóle) zdecydowało się już dokonać jednorazowej zapłaty. Problem związany z opłatą przekształceniową i dotychczasową opłatą z tytułu użytkowania wieczystego nie wydaje się palący, ale może narastać wraz ze zbliżeniem się końca roku 2019 r., kiedy będzie kończyć się czas bonifikaty w najbardziej atrakcyjnej wysokości i chętnych do uregulowania należności na atrakcyjnych warunkach może być znacznie więcej. Rozsądne i pożądane wydaje się wprowadzenie odpowiedniej nowelizacji ustawy, przecinającej wszelkie dywagacje w tym zakresie. W przeciwnym razie może to zaowocować gorącymi sporami obywateli ze Skarbem Państwa lub gminami, także na drodze sądowej.

Artykuł ukazał się w dzienniku „Rzeczpospolita” w dniu 15-02-2019r.