Trzeba pamiętać o sprawdzaniu stanu technicznego

    2019-08-02

    Okresowe kontrole budynków winny być wykonywane przez osoby posiadające określone kwalifikacje zawodowe.

    Własność nieruchomości to nie tylko przywileje związane z posiadaniem rzeczy, dysponowaniem nią wedle własnego życzenia. Na właścicielu nieruchomości spoczywa również szereg obowiązków, o czym niestety przeważająca większość osób nie ma świadomości i niejednokrotnie nie stosuje się do powszechnie obowiązujących przepisów prawa.

    Omawiany problem przede wszystkim dotyczy przepisów prawa budowlanego, a w szczególności art. 5 ust.2, 61 i 62 tej ustawy, zgodnie z którymi, aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma obowiązek przeprowadzania określonych kontroli (są one podzielone ze względu na częstotliwość ich dokonywania).

    Stan techniczny

    Właściciel i zarządca obowiązani są wykonywać co najmniej raz w roku przegląd stanu technicznego obiektu, który przeprowadza osoba uprawniona. Z przeglądu sporządzany jest protokół. W tym przypadku chodzi nie tylko o sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości, lecz również sprawdzenie czy zostały wykonane ewentualne zalecenia z poprzedniej kontroli.
    Sama, zaś kontrola ta ma na celu:
    – sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
    – sprawdzenie instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (przepisy ustawy wprost nie definiują tego pojęcia. Praktyka i doświadczenie wskazują, iż niniejsze zagadnienie prawne dotyczy w szczególności urządzeń służących do gromadzenia ścieków, utylizacji odpadów, itd.),

    – sprawdzenie stanu technicznego przewodów kominowych i instalacji gazowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), która ma na celu sprawdzenie drożności wszelkich przewodów kominowych, czy wydobywają się spaliny poza przewód kominowy.

    Konstrukcja i użytkowanie

    Właściciel i zarządca raz na pięć lat muszą przeprowadzić kontrolę stanu technicznego obiektu (nieruchomości), która ma na celu sprawdzenie konstrukcji, przydatności do użytkowania, estetyki obiektu budowalnego oraz jego otoczenia, badanie instalacji elektrycznej, piorunochronnej, w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

    Jest też obowiązek przeprowadzania dwa razy do roku kontroli budynków większych – o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2. Te budynki powinny być sprawdzane w okresie do 31 maja oraz do 30 listopada każdego roku.

    Dokonywać sprawdzania bezpiecznego użytkowania trzeba każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt. 2 prawa budowlane, tj. w razie wystąpienia czynników odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Chodzi o: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

    Sprawdzać stan budynku trzeba w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal, że obiekt nie spełnia określonych warunków technicznych.

    Bez kontroli

    Zgodnie z art. 62 ust. 2 Prawa budowlanego z corocznego sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu wyłączeni są właściciele i zarządcy:
    – budynków mieszkalnych jednorodzinnych – czyli budynków wolnostojących albo budynków w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiących konstrukcyjnie samodzielną całość, w których dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku;

    – obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz całej grupy obiektów budowlanych wymienionych w art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego (np. wiaty, altany, przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki, wiaty przystankowe i peronowe, i inne wymienione w tym przepisie). Obiekty te podlegają jednak kontroli rocznej w pozostałym zakresie.

    Zdaniem autora

    Przeglądy okresowe winny być wykonywane przez osoby posiadające określone kwalifikacje zawodowe. Brak kwalifikacji powoduje nieważność takiego przeglądu, co może mieć znaczące skutki prawne dla właściciela nieruchomości, w szczególności w przypadku sporu z ubezpieczycielem. Ze stanowisk zajmowanych przez towarzystwa ubezpieczeniowe i treści postanowień ogólnych warunków umów ubezpieczenia, wynika że firmy ubezpieczeniowe wyłączają swoją odpowiedzialność w przypadku braku ważnych i terminowo wykonanych przeglądów obiektu, co może implikować negatywne skutki dla osób poszkodowanych.

    Artykuł ukazał się w dzienniku „Rzeczpospolita” w dniu 02-08-2019 r.

    ŁUKASZ ROBASZKIEWICZ

    Radca prawny

    Prządka Robaszkiewicz Kancelaria Radców Prawnych

    Skontaktuj się z autorem

    Artykuły z tej kategorii