TV RP #RZECZoNIERUCHOMOŚCIACH Czas baczniej przyglądać się kondycji finansowej najemców
2019-06-21
Argon Legal
Upadłości sieci spożywczych czy wyjścia z Polski międzynarodowych marek odzieżowych to pierwsze symptomy „retail apocalypse” – mówił w programie #RZECZoNIERUCHOMOŚCIACH Sławomir Lisiecki, partner w kancelarii Argon Legal.
Co spowodowało „handlową apokalipsę” w Stanach?
Specjaliści doszukują się kilku powodów. Najłatwiejszym do zdefiniowania jest rozwój handlu internetowego. Do niego dopisać można zjawiska natury ogólnospołecznej: kurczenie się klasy średniej czy zmiany zwyczajów zakupowych.
Ta lawina zamknięć dotrze do Polski? Reprezentuje pan właścicieli galerii handlowych. Jakie są nastroje?
Chyba nie ma konkretnych powodów, dla których akurat tego rodzaju zjawiskom mielibyśmy w Polsce nie ulegać. Lawina zamknięć ma charakter globalny. Natomiast myślę, że w tej chwili to nie jest temat bardzo szeroko rozpoznawalny. Uwaga rynku koncentruje się raczej na skutkach wprowadzenia niedzieli bez handlu. W naszej praktyce nie odnotowaliśmy natomiast jakiegoś katastroficznego wpływu zakazu handlu na kondycję centrów handlowych.
Sądzę jednak, że znajdujemy się w momencie, w którym należy się przygotować do tego, co się u nas pojawi za może pół roku, może za rok. Zwłaszcza z tego względu, że pierwsze symptomy „apokalipsy handlowej” już się pojawiły. Znane są upadłości sieci spożywczych, międzynarodowe sieci odzieżowe również wychodzą z Polski. Myślę więc, że lawina zamknięć przed nami.
Jak można się do niej przygotować. Co radzi pan klientom?
Upadłości czy zamknięcia sklepów wpływają na przychody, jakie centrum generuje. Te natomiast są o tyle ważne, że dotykają kilku obszarów funkcjonowania centrum – przede wszystkim jego finansowania. Jeżeli centrum się buduje czy jeżeli fundusz daną galerię handlową kupuje, to są to zakupy lub budowy lewarowane. To znaczy, że duża część środków pochodzi z finansowania bankowego. W umowie kredytowej zazwyczaj przewidziane są wskaźniki dotyczące pokrycia płatności z czynszów.
Więc jeżeli wpływ z czynszów spada, może się okazać, że nagle galeria nie spełnia wskaźnika. A to może w niektórych przypadkach dawać bankowi uprawnienia do wypowiedzenia umowy kredytowej. Konsekwencje mogą być zatem bardzo poważne. Inne skutki – już mniej katastrofalne – wyjścia sklepów z galerii handlowej to dezorganizacja jej bieżącej pracy, pustostany, które mogą odstraszać innych klientów i wpłynąć na reputację obiektu.
Warto więc obserwować kondycję najemców. Jak to robić?
Przede wszystkim najemców należy starannie wybierać. Ta zasada jest raczej przez centra handlowe przestrzegana. Kondycja finansowa najemców może się oczywiście zmienić w trakcie najmu. Dlatego warto robić monitoring i sprawdzać, czy nasz kontrahent nie złożył wniosku o upadłość. Taką kwerendę dla swoich klientów już nawet przeprowadzamy. Mniej doraźnym sposobem jest monitorowanie sytuacji finansowej najemców przy użyciu wskaźnika Altmana.
Dzięki niemu można z całkiem wysokim prawdopodobieństwem przewidzieć problemy z płynnością najemcy. Problem w tym, że wskaźnik został opracowany dla rynku amerykańskiego i opiera się głównie na danych spółek giełdowych, a w Polsce większość najemców operuje w formie spółek z o.o.
Załóżmy, że galeria x dowiaduje się, iż jeden z jej dużych najemców złożył wniosek o upadłość. Wpadać w panikę? Czy cieszyć się, że zapłaci nam kary umowne za przedterminowe rozwiązanie umowy?
Myślę, że z tych kar nikt się nie cieszy, bo one pięknie wyglądają tylko na papierze. Po pierwsze, trzeba je ściągnąć, a najemca w sądzie będzie się bronił przed zapłatą. Po drugie, jest kodeksowa instytucja miarkowania i zmniejszania kar, nierzadko stosowana przez sądy. Po trzecie, nawet wygrany w stu procentach proces przeciwko upadłemu podmiotowi nie przyniesie nam radości z gotówki, ale jedynie radość z oprawionego w ramki wyroku.
Cała rozmowa:
