Zabudowa mieszkaniowa zamiast marketu?
2023-01-03
Mechanizm pozwalający gminom na zakup nowych lokali na dogodnych warunkach może okazać się dla nich atrakcyjny. Szczególnie dla gmin, które borykają się z problemem zakwaterowania osób, które nie mają własnego lokalu.
Gminy uzyskają dostęp do zasobu nowych mieszkań na preferencyjnych warunkach.
Trwają prace nad projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Przewiduje on ułatwienia w realizacji zabudowy mieszkaniowej na gruntach przeznaczonych na obiekty handlowe oraz budynki biurowe. Niezależnie od postanowień planu miejscowego czy studium. Na rozwiązaniu tym mogą zyskać także gminy.
Rezygnacja z pozwolenia na budowę
Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne przewiduje, że dla przebudowy budynków biurowych i handlowych nie będą wymagane pozwolenie na budowę ani zgłoszenie. Warunkiem jest, aby przebudowa budynku pozostawała w związku ze zmianą sposobu jego użytkowania.
Dotyczy to także przebudowy przegród zewnętrznych budynku. Wyjątkiem są elementy konstrukcyjne budynku, jako kluczowe dla bezpieczeństwa użytkowników. W przypadku ich przebudowy nadal wymagane będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Powyższego rozwiązania nie będzie można zastosować w stosunku do budynków i obszarów objętych formami ochrony zabytków.
Rezygnacja z wymogu zgodności ze studium
W projekcie ustawy zaproponowano także zmiany w tzw. specustawie mieszkaniowej (ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących; DzU 2018 poz. 1496). Dotychczas na jej podstawie możliwa była lokalizacja inwestycji mieszkaniowej niezależnie od postanowień planu miejscowego. Warunkiem było, aby taka inwestycja nie była sprzeczna ze studium. Wymóg zgodności ze studium nie dotyczył tylko terenów kolejowych i wojskowych. Projekt ustawy istotnie poszerza ten katalog.
Postanowienia studium nie będą już przeszkodą dla inwestycji na gruntach, na których są lub mogą być zlokalizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. Tak więc tereny przeznaczone na markety i galerie handlowe – bo o nich mowa – będą mogły być zabudowane budynkami mieszkalnymi. Dotyczy to zarówno terenów z już istniejącymi obiektami handlowymi, jak również tych, na których mogłyby one powstać w przyszłości.
Wymóg zgodności ze studium wyłączony zostanie także w stosunku do terenów, na których są zlokalizowane budynki biurowe. Inaczej jednak jak w przypadku obiektów handlowych dotyczy to wyłącznie terenów z istniejącą zabudową biurową.
Okazja dla gmin
Projekt ustawy wprowadza do specustawy mieszkaniowej zupełnie nowy mechanizm. Dzięki niemu gminy uzyskają dostęp do zasobu nowych mieszkań na preferencyjnych warunkach. Zgodnie z omawianą ustawą inwestor zobowiązany jest do przedstawienia gminie oferty zakupu części mieszkań.
Oferta powinna obejmować lokale o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 5 proc. łącznej powierzchni użytkowej wszystkich przeznaczonych do zbycia lokali. Oferta musi zostać złożona przed zbyciem pierwszego lokalu. Ustawodawca przewiduje, że zbycie lokalu bez złożenia takiej oferty będzie nieważne.
Wart odnotowania jest zaproponowany przez ustawodawcę sposób ustalania ceny za mieszkania nabywane przez gminę. Projekt ustawy przewiduje, że cena 1 mkw. takich lokali nie może być wyższa niż 50 proc. wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.
Dla przykładu wskaźnik ten dla miasta stołecznego Warszawy w 2022 r. wynosi obecnie 7894,77 zł. Zatem cena 1mkw. mieszkania w Warszawie nabytego w powyższy sposób przez gminę nie przekroczyłaby kwoty 3947,39 zł. Należy pamiętać, że Warszawa posiada przy tym najwyższy wskaźnik przeliczeniowy w kraju.
Obowiązek nabycia przez gminę takich lokali byłby w wielu przypadkach czynnikiem wstrzymującym realizację takich inwestycji. Nie każda gmina ma bowiem zasoby pozwalające na zakup takich lokali pomimo preferencyjnej ceny. Dlatego ustawodawca wprowadza pewną elastyczność dla gmin w tym zakresie. Jeżeli gmina nie będzie zainteresowana zakupem lokali, może zwolnić inwestora z obowiązku przedstawienia oferty. Co więcej, może także ustalić powierzchnię lokali wymaganą do przedstawienia w ofercie na poziomie poniżej 5 proc. Wszystko zależeć będzie od aktualnych potrzeb i możliwości danej gminy.
Ustawodawca przewidział także pewne odstępstwa na rzecz inwestorów. Lokale oferowane gminie nie będą musiały znajdować się w obrębie realizowanej inwestycji. Inwestor może zaproponować gminie jakiekolwiek inne lokale mieszkalne. Warunkiem jest, aby znajdowały się one w tej samej gminie oraz nie były wcześniej zasiedlone.
Obowiązywanie i wejście w życie
Rozwiązania zaproponowane przez ustawodawcę mają charakter tymczasowy. Zgodnie z założeniami projektu ustawa straci moc po upływie 24 miesięcy od dnia jej wejścia w życie.
Dotyczy to jednak rezygnacji z wymogu uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Pozostałe zmiany wprowadzone w specustawie mieszkaniowej pozostaną w mocy.
Ułatwienia i rozwiązania wprowadzone w projekcie pomogą uwolnić niewykorzystywany dotychczas potencjał mieszkaniowy obiektów handlowych i biurowych. Często są to bardzo atrakcyjne tereny w centrum miasta.
Jednakże, aby tak się stało, konieczne jest zainteresowanie takim rozwiązaniem gmin.
Mechanizm pozwalający gminom na zakup nowych lokali na dogodnych warunkach może okazać się dla nich atrakcyjny. Szczególnie dla gmin, które borykają się z problemem zakwaterowania osób coraz częściej pochodzących z ogarniętej wojną Ukrainy.
Niewątpliwie ważnym elementem proponowanego rozwiązania będzie atrakcyjność ofert składanych przez inwestorów. To w interesie inwestora będzie, aby przedstawiona oferta była dla gminy jak najbardziej zachęcająca. W końcu dzięki temu inwestor pozyska atrakcyjny grunt inwestycyjny. Otwartym pozostaje pytanie, czy gminy znajdą środki finansowe na tego typu inwestycje.
Atrakcyjna oferta to nie wszystko. Przed wystąpieniem z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji, inwestor powinien pamiętać o warunkach i ograniczeniach wynikających ze specustawy mieszkaniowej. Przy przygotowaniu takiego wniosku oraz przejściu dalszej procedury wsparcie prawnika może okazać się nieodzowne.
