Zmiany w prawie nieruchomości

Na horyzoncie są poważne zmiany prawa budowlanego, planowania i zagospodarowania przestrzennego, prawa geodezyjnego i kartograficznego. Co te regulacje oznaczają dla rynku, deweloperów i klientów? Na pewno powstaje niepewność prawna co do wykładni pojęć prawnych. Oznaczać ona może w konkretnych przypadkach rezygnację z transakcji.

Przypadek sprzed kilku miesięcy – klient chce kupić nieruchomość położoną na obrzeżach warszawskiego Wilanowa. Nieruchomość bardzo ciekawie położona, z bez- pośrednim dostępem do cieku wodnego i rozlewiskiem na samej nieruchomości. W związku z tym powstało pytanie – jak sklasyfikować zbiornik wodny – jako wodę śródlądową płynącą czy stojącą? Odpowiedź na to pytanie warunkowało ewentualne wyłączenie znacznej części nieruchomości z transakcji, gdyż stosownie do art. 211 ust. 2 ustawy – Prawo wodne śródlądowe wody płynące stanowią własność Skarbu Państwa i nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu. Wyłączenie z obrotu obejmuje również grunty pokryte tymi wodami. Zawarcie umowy sprzedaży całej nieruchomości łącznie z fragmentem obejmującym wody płynące mogłoby zatem doprowadzić do nieważności całej umowy. Z kolei w przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi, Skarbowi Państwa przysługiwałoby prawo pierwokupu. Sprawa byłaby prosta, gdyby istniał przepis mówiący, że ustalając charakter wody należy opierać się na oznaczeniu danego terenu w Ewidencji Gruntów. Jednakże taki przepis nie istnieje, a żaden organ, w tym nowo- powstałe Wody Polskie nie wskazują, że Ewidencja Gruntów ma charakter przesądzający. Zwrócenie się do ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej o wydanie decyzji ustalającej charakter wód jest nieefektywne i póki co w praktyce nie funkcjonuje. Niepewność prawna co do wykładni pojęć prawnych w tym wypadku doprowadziła do porzucenia transakcji.

To tylko jeden przykład ilustrujący, ile problemów może w praktyce spowodować uchwalanie nowych przepisów, które pozostawiają urzędnikom duży luz administracyjny co do ich interpretacji. Luz, co również należy podkreślić, który jest niezbędny do dobrej i przyjaznej obywatelom praktyki stosowania prawa. Jednak mieszanka tego luzu z ogromem nowo wprowadzanych przepisów oraz jakością kadry urzędniczej, stanowi mix wybuchowy, w praktyce często doprowadzając do paraliżu instytucji stosujących prawo.

Innym przykładem dobrze ukazującym problemy ze stosowaniem nowo uchwalonego prawa mogą być wątpliwości dotyczące pojęcia „nieruchomości rolnej”, jakie pojawiły się na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Niejasność definicji wraz z wyjątkowym rygoryzmem nowych przepisów, przede wszystkim ograniczeniem obrotu ziemią w granicach administracyjnych miast, doprowadziły do poszukiwania coraz to nowych sposobów na obejście prawa, z zakupem ziemi „na słupa” rolnika do czasu jej odrolnienia (czyli wyłączenia z produkcji rolnej), czy dzieleniem nieruchomości na mniejsze działki, włącznie. Pomimo, że krytyczne głosy pojawiały się zarówno wśród praktyków od samego początku obowiązywania nowych przepisów, tj. od kwietnia 2016 r., ustawodawca dopiero teraz zdecydował się na poluzowanie ograniczeń. I tak 14 kwietnia 2019 r., czyli po ledwie trzy latach od wprowadzenia ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, do Sejmu wpłynął projekt ustawy zgodnie z którym przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Co zatem zmieniło się w tym czasie, co uzasadniałoby na nowo otworzenie rynku nieruchomości w tym zakresie?

Abstrahując od jakości nowo uchwalanych przepisów (o wątpliwościach w tym zakresie świadczą przede wszystkim błyskawiczne nowelizacje dopiero co uchwalanych ustaw) należy postawić również pytanie, jak brak jakiejkolwiek pewności i stabilności prawa wpływa na rynek nieruchomości. Jedno to bowiem dobre przepisy, a drugie to wiedza urzędników, jak je stosować. Wiedza, która w przeważającej większości przypadków była oparta na utartej praktyce w danym urzędzie. Bez tej praktyki często dochodzi do sytuacji, w której urzędnik albo zwleka z jakąkolwiek decyzją, albo przyjmuje wykładnię maksymalnie asekurancką, a niekoniecznie logiczną czy mającą odzwierciedlenie w przepisach prawa. Ustawodawca przy uchwalaniu nowych przepisów powinien zatem w pierwszym rzędzie zastanowić się, czy warto jest zmieniać daną praktykę, która nawet przy wadliwości przyjętych rozwiązań prawnych, umożliwia stosunkowo sprawne działanie organów, a więc daje pewność obywatelom, że dany organ zachowa się w określony sposób.

O tym, że ustawy są w większości uchwalane ad hoc, bez głębszej analizy praktycznego wpływu nowych przepisów, świadczą również ostatnie komunikaty wysyłane w związku pracami nad projektem zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeszcze w marcu przedstawiciele resortu inwestycji i rozwoju mówili, że do końca miesiąca zostanie przedstawiony projekt nowej ustawy, którego jednym z kluczowych założeń miała być likwidacja decyzji o warunkach zabudowy jako formy określającej przeznaczenie terenu. Miało ono być ustalane w trzech rodzajach aktów: planie przeznaczenia, planie zabudowy oraz normatywie urbanistycznym. Tymczasem okazuje się, że przedstawiony na początku kwietnia projekt ustawy o zmianie ustawy o zasadach prowadzenia polityki rozwoju oraz niektórych innych ustaw, przewiduje jedynie nowelizację dotychczasowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, i to w niewielkim de facto zakresie. Nie wiadomo, czy nastąpiła zmiana koncepcji, czy projekt ma ulec zmianom na późniejszym etapie. Fakt jest taki, że opublikowany projekt nijak ma się do tego, co było zapowiadane w mediach.

Póki co sukcesu nie odniosła również tzw. specustawa mieszkaniowa, która już w momencie uchwalenia zbierała krytyczne głosy odnośnie jakości zawartych w niej przepisów oraz potencjalnej korupcjogenności. Zainteresowanie inwestorów nowym trybem jest na razie nieduże, a rozgłos zdobyła jedynie próba wybudowania na warszawskim Żoliborzu sześciokondygnacyjnego budynku w sytuacji, w której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał niską zabudowę jednorodzinną.

Nowa rzeczywistość, w której muszą poruszać się uczestnicy rynku nieruchomości, w szczególności zamierzający dopiero nabyć nieruchomość, czy to do celów mieszkaniowych, czy komercyjnych, stwarza konieczność dogłębnego zbadania stanu prawnego nieruchomości nie tylko w kontekście przepisów obowiązujących w momencie transakcji, lecz również w kontekście zakładanych i projektowanych. Może się bowiem okazać, że coś co w momencie nabywania było wodą stojącą, stanie się – z mocy ustawy – wodą płynącą, uniemożliwiając nabywcy pełne korzystanie z nieruchomości.

Artykuł ukazał się w dzienniku „Rzeczpospolita” w dniu 21-06-2019 r.