Ustanowienie hipoteki umownej

To ograniczone prawo rzeczowe obciąża konkretną nieruchomość bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Można domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności od każdoczesnego właściciela nieruchomości. Z drugiej strony, dłużnikiem hipotecznym można stać się, nawet gdy nie było się stroną umowy ustanawiającej to zabezpieczenie. Wierzycielowi hipotecznemu przyznano prawo pierwszeństwa zaspokojenia z przedmiotu hipoteki przed pozostałymi wierzycielami właściciela nieruchomości. W polskim porządku prawnym przewidziano trzy etapy niezbędne dla ustanowienia hipoteki umownej.

ZAWARCIE UMOWY USTANOWIENIA HIPOTEKI

Hipoteka umowna jest ustanawiana dla zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych i wymaga powstania dokumentu o specjalnej formie i treści. Stronami umowy o ustanowieniu hipoteki są wierzyciel i właściciel nieruchomości. Niezwykle istotnym elementem całego procesu ustanawiania hipoteki umownej jest to, aby właściciel nieruchomości jednoznacznie wyraził zgodę na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości i to w przepisanej prawem formie szczególnej. Zgodnie z dominującym poglądem, hipoteka, o której mowa w art. 95 Prawa bankowego jest zwykłą hipoteką umowną, a wyróżnią się ją pod potocznym mianem hipoteki bankowej jedynie ze względu na szczególny, uproszczony tryb ustanowienia. Oświadczenie stanie się prawnie obowiązujące z chwilą przyjęcia go przez wierzyciela. Hipoteka zostanie ustanowiona dopiero po dokonaniu odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Należy pamiętać, że jeśli po stronie właściciela nieruchomości występują małżonkowie, niezbędnym jest złożenie oświadczenia o wyrażeniu zgody przez drugiego małżonka, jeśli nie jest on właścicielem nieruchomości. Ustanowienie hipoteki jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły majątkiem wspólnym. Podobnie zgodę muszą wyrazić także współwłaściciele nieruchomości, jeśli jest przedmiotem współwłasności. W tych sytuacjach, skuteczność hipoteki będzie zależna od potwierdzenia przez powyżej wskazane osoby. Zgoda nie jest natomiast wymagana, gdy przedmiotem hipoteki jest własność ułamkowa. Zgodnie z art. 95 Prawa bankowego dla ustanowienia hipoteki umownej na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Instytucje objęte regulacją tej ustawy mogą żądać wpisu w księdze wieczystej na podstawie oświadczenia złożonego w formie pisemnej. W praktyce wpis hipoteki bankowej następuje na podstawie dokumentu wystawionego przez bank, stwierdzającego udzielenie kredytu, jego wysokość oraz oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W uchwale z dnia 20 czerwca 2007 r. Sąd Najwyższy wskazał, że przepis art. 95 Prawa bankowego jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przewidującym formę dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym jako podstawy dokonania wpisu w księdze wieczystej. Powszechnym sposobem ustanowienia hipoteki umownej, przewidzianym dla pozostałych wierzycieli, jest umowa w formie aktu notarialnego. Akt notarialny stanowi formę dokumentu urzędowego, który sporządzana notariusz. Na marginesie wskazać należy, że forma aktu notarialnego przewidziana jest dla złożenia oświadczenia przez właściciela nieruchomości obciążającego hipoteką swoją nieruchomość. Wobec tego dopuszczalne jest sporządzenie dokumentu zawierającego oświadczenie tylko właściciela obciążającego swoją nieruchomość złożone w formie aktu notarialnego. W zakresie treści, umowa hipoteki umownej powinna zawierać wskazanie elementów wynikających z ogólnych wymogów dotyczących czynności prawnych. Między innymi, jeśli stroną umowy jest osoba prawna, należy wskazać osoby uprawnione do zawarcia umowy i podstawę ich umocowania do złożenia oświadczenia w imieniu osoby prawnej. Jak zasygnalizowano wcześniej, w treści umowy powinno znaleźć się oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej hipoteką o wyrażeniu zgody na ustanowienie hipoteki. W praktyce pojawia się problem jak bardzo szczegółowe powinno być to oświadczenie. Wydaje się, że wystarczającym jest, aby oświadczenie o wyrażeniu zgody odnosiło się do konkretnego stosunku prawnego, dla którego ma powstać zabezpieczenie. W umowie ustanowienia hipoteki należy wskazać sumę i walutę hipoteki. Hipoteka zabezpiecza bowiem wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Sumę wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczoną wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej. Wobec tego strony umowy o ustanowienie hipoteki mogą ustalić walutę hipoteki, która może różnić się od waluty wierzytelności. W treści umowy powinno znaleźć się dokładne określenie stosunku prawnego oraz wynikającej z niego wierzytelności. Należy także uwzględnić kwestię roszczeń ubocznych innych niż odsetki i przyznane koszty postępowania. Należy wskazać rodzaj tych świadczeń ubocznych, aby mogły być one zabezpieczone hipoteką. W treści umowy powinno znaleźć się wskazanie przedmiotu hipoteki, czyli konkretnej nieruchomości lub prawa, na którym ma być ustanowiona.

ZŁOŻENIE WNIOSKU O WPIS HIPOTEKI DO KSIĘGI WIECZYSTEJ

Wniosek o wpis należy złożyć na odpowiednim urzędowym formularzu. Do złożenia wniosku uprawniony jest zarówno właściciel nieruchomości jak i wierzyciel. Wymóg złożenia wniosku na urzędowym formularzu traci na znaczeniu w przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, ponieważ wówczas notariusz w treści tego dokumentu powinien zawrzeć wniosek o wpis prawa w księdze wieczystej. Następie w terminie do 3 dni od sporządzenia, notariusz przesyła wypis aktu do odpowiedniego wydziału właściwego sądu. Wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej powinien spełniać wymogi pisma procesowego, a także powinien zostać należycie opłacony. Do wniosku o wpis w księdze wieczystej powinny być dołączone dokumenty, które stanowią jego podstawę. Najważniejszym dokumentem, który powinno się załączyć do wniosku jest oczywiście umowa ustanowienia hipoteki bądź oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki.

ROZPOZNANIE PRZEZ SĄD WNIOSKU O WPIS HIPOTEKI DO KSIĘGI WIECZYSTEJ

Wniosek o wpis w księdze wieczystej rozpoznawany jest w postępowaniu nieprocesowym na posiedzeniu niejawnym przez sądy rejonowe, do których. należy prowadzenie tych ksiąg. Sądem właściwym miejscowo jest sąd, w którego okręgu znajduje się nieruchomość. W księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym wpis uważa się za dokonany z chwilą jego zapisania w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych. Sąd po dokonaniu wpisu zawiadamia o jego treści uczestników postępowania, chyba że zrzekli się na piśmie zawiadomienia. W zawiadomieniu zawarta jest istotna treść danego wpisu. Wpis w księdze wieczystej dokonywany jest w granicach złożonego wniosku, co oznacza, że sąd związany jest żądaniem wnioskodawcy. Sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Badanie wniosku polega także na sprawdzeniu czy został złożony przez osobę legitymowaną do jego wniesienia. Wpis dokonany w księdze wieczystej zgodnie z wnioskiem stanowi orzeczenie sądu. Sąd nie sporządza uzasadnienia takiego orzeczenia. W treści wpisu hipoteki w księdze wieczystej Sąd wskazuje rodzaj hipoteki, sumę hipoteki, walutę hipoteki, odsetki, rodzaj wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wysokość wierzytelności, walutę wierzytelności, oznaczenie stosunku prawnego oraz termin spłaty.

PODSUMOWANIE

Hipoteka umowna mimo trzech etapów jej ustanowienia, pozostaje szybkim i skutecznym zabezpieczeniem wierzytelności spełniającym cel jakim jest minimalizowanie ryzyka gospodarczego. Warto też pamiętać, że zabezpiecza wierzytelności przyszłe lub istniejące oraz wierzytelności o nieustalonej lub ustalonej kwocie.

Artykuł ukazał się w internetowym wydaniu dziennika „Rzeczpospolita” dnia 19-05-2020r.