Istotny jest okres trwania najmu
2021-12-17
Dla uniknięcia ewentualnych wątpliwości w treści wypowiedzenia umowy warto dla pewności wskazać postanowienie, na podstawie którego to następuje.
Umowa najmu lokalu należy do jednej z najpowszechniej spotykanych umów w obrocie gospodarczym. Mimo to jej wykonywanie nastręcza w praktyce wiele problemów, z których duża część wynika z braku świadomości przedsiębiorców co do obowiązujących przepisów. Może się okazać, że przedsiębiorca nie będzie uprawniony do jednostronnego wypowiedzenia podpisanej umowy.
Umowa najmu lokalu stanowi często jedną z pierwszych umów podpisywanych wraz z rozpoczęciem działalności gospodarczej. Chociaż część biznesu przeniosła się do internetu, to nadal w wielu branżach odpowiedni lokal, w dobrej lokalizacji, może okazać się kluczem do przyszłego sukcesu. Często jednak bywa tak, że podpisując umowę, przedsiębiorcy lekceważą postanowienia dotyczące ewentualnego zakończenia wynajmu. Takie podejście może w przyszłości uniemożliwić rozwiązanie umowy we wcześniejszym czasie.
Ważny jest czas
Pierwszorzędną kwestią dla możliwości wypowiedzenia umowy najmu jest ustalenie okresu, na jaki została ona podpisana. Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Konsekwencją wyboru dokonanego w tym zakresie przez strony umowy najmu jest możliwość wypowiedzenia tej umowy z zachowaniem właściwych terminów. Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być swobodnie wypowiedziana przez jej strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia.
Inaczej sytuacja prezentuje się w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony. Czas, na jaki umowa została zawarta, może być określony w jednostkach czasu (tygodnie, miesiące, lata), przez wskazanie konkretnej daty lub zdarzenia przyszłego (o ile jego nastąpienie w przyszłości jest pewne). Warto przy tym pamiętać, że najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
W przypadku najmu zawartego na czas oznaczony zasadą jest, że wygasa on po upływie czasu ustalonego w umowie, a stronom nie przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu, z którego mogłyby skorzystać swobodnie i w dowolnej chwili. Regulacja ta ma zwiększać pewność sytuacji prawnej stron. Najemca otrzymuje gwarancję, że przez określony czas będzie mógł korzystać z lokalu, a wynajmujący, że w związku z tym będzie otrzymywał określone wynagrodzenie.
Klauzula wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony. Jednak zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego strony umowy najmu mogą wskazać wypadki, w jakich każdej lub jednej ze stron przysługiwać będzie prawo wypowiedzenia najmu. Zatem dla zapewnienia możliwości wypowiedzenia umowy w przyszłości konieczne jest uregulowanie tej kwestii w umowie. Pominięcie tego aspektu będzie oznaczało, że umowa nie może być wypowiedziana i będzie trwać do upływu okresu, na jaki została zawarta. W praktyce może to rodzić poważne konsekwencje. Pomijam w tym miejscu przypadki rozwiązania umowy za porozumieniem stron, które jest zawsze możliwe, oraz na skutek zdarzeń wskazanych wprost w przepisach (np. używanie przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem).
Postanowienie dotyczące wypowiedzenia umowy dla swojej ważności wymaga wskazania sytuacji, w jakich wypowiedzenie będzie możliwe. Zatem ograniczenie się do klauzuli, zgodnie z którą: „Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia”, nie będzie skuteczne. Przyczyny wypowiedzenia zależą od woli stron. Mogą dotyczyć: bezpośrednio stron umowy (np. utrata dofinansowania przez najemcę), samej umowy lub jej przedmiotu (np. podnajęcie lokalu bez wymaganej zgody wynajmującego) lub być zupełnie oderwane od umowy i jej stron (np. wzrost stóp procentowych NBP).
Za budzące wątpliwości uznaje się stosowanie klauzuli przewidującej wypowiedzenie umowy w przypadku wystąpienia „ważnych przyczyn”. Szerokie pole do interpretacji treści takiej klauzuli może stanowić źródło sporu między stronami, który ewentualnie zakończy się koniecznością rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.
W przypadku precyzyjnego wyliczenia takich przyczyn ryzyko powyższego scenariusza jest zdecydowanie niższe.
Klauzula wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, która nie odpowiada opisanym wymaganiom, jest nieważna, co w konsekwencji może nawet doprowadzić do nieważności całej umowy.
W jakiej formie
Przepisy nie regulują, w jakiej formie powinno nastąpić wypowiedzenie. Zatem należy odwołać się do ogólnych regulacji, zgodnie z którymi w przypadku umowy zawartej w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. Za formę dokumentową uznaje się nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jej treścią, a więc przykładowo wiadomość e-mail.
Wypowiedzenie wywoła skutki względem drugiej strony z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Natomiast w przypadku składania oświadczenia w postaci elektronicznej (np. mailem) z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią. Dla uniknięcia wątpliwości w treści wypowiedzenia warto wskazać postanowienie umowy, na podstawie którego dokonujemy wypowiedzenia. Samo dokonanie przez najemcę zwrotu przedmiotu najmu lub opróżnienie najętego lokalu nie jest równoznaczne z wypowiedzeniem najmu.
Jak to działa w praktyce
Załóżmy, że przedsiębiorca wynajął lokal na obrzeżach miasta na okres 5 lat. Biznes nie rozwija się zgodnie z założeniami, dlatego po 3 latach przedsiębiorca postanowił zmienić branżę i jednocześnie przenieść lokalizację przyszłego biznesu bliżej centrum. Jeżeli w momencie podpisania umowy nie zadbał o odpowiednie postanowienia dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy, to może się okazać, że wynajmujący nie będzie zainteresowany rozwiązaniem umowy za porozumieniem stron. W takiej sytuacji przedsiębiorca co do zasady będzie zobowiązany przez pozostałe 2 lata regulować czynsz za lokal w dotychczasowej lokalizacji, nawet jeżeli postanowi go opróżnić i przenieść się z nowym biznesem bliżej centrum.
Inaczej sytuacja będzie wyglądała, jeżeli w umowie najmu zawarto klauzulę przewidującą możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę w przypadku podjęcia decyzji o zmianie przedmiotu prowadzonej działalności gospodarczej.
Często to wynajmujący jako strona przygotowująca umowę, wprowadza postanowienia uprawniające go do wypowiedzenia umowy np. w przypadku konieczności przebudowy budynku, zaległości z zapłatą czynszu, czy wykorzystywaniem przedmiotu najmu sprzecznie z przeznaczeniem wskazanym w umowie.
Podsumowanie
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony wprowadza element stabilizacji zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Dlatego zasadą jest, że takie umowy nie mogą być jednostronnie wypowiedziane przed upływem wyznaczonego okresu. Strony mogą wprowadzić do umowy klauzulę wypowiedzenia najmu. Dla swojej skuteczności klauzula taka musi wskazywać przyczyny, w jakich może dojść do wypowiedzenia umowy. W przeciwnym wypadku nie będzie można z niej skutecznie skorzystać.
Artykuł ukazał się w Poradniku: Prawo i podatki w firmie
