Krajobraz po bitwie – gdzie jest polski handel po epidemii

Galerie handlowe zostały otwarte po okresie zakazów, które objęły sporą część najemców, władze złagodziły prawie wszystkie restrykcje epidemiczne wobec ostatnich branż, gorące (także medialne) spory między najemcami a wynajmującymi przycichły i w dużej części przenoszą się do (wirtualnych) sal negocjacyjnych.

Można się zatem pokusić o spokojniejsze spojrzenie na pejzaż polskiego handlu w obiektach wielkopowierzchniowych po gorączce epidemii.

KROPLA SPORÓW

Mimo pierwotnych zapowiedzi wielu najemców, że nie otworzą swoich lokali i będą się procesować z wynajmującymi, takich realnych sporów jest – póki co – niewiele. Najczęściej powoływane w groźnie brzmiących pismach najemców instytucje prawne: niemożliwość świadczenia i wada prawna nie mogą być podstawą wypowiedzenia czy odstąpienia od umowy (pisaliśmy o tym tutaj: https://www.rp.pl/Firma/305089935-Tarcza-antykryzysowa-zniesienie-zakazow-w-galeriach-handlowych-a-wypowiadanie-umow-najmu.html ). Zaczęły się jednak pierwsze postępowania dotyczące ingerencji sądu w treść umowy najmu na podstawie twierdzenia, że miała miejsce nadzwyczajna zmiana stosunków i należy zastosować tzw. klauzulę rebus sic stantibus (o tej kwestii pisaliśmy pierwszy raz na łamach Rzeczpospolitej w tym artykule: https://www.rp.pl/Firma/304249926-Tarcza-antykryzysowa-zawiesza-kodeksowe-mozliwosci-wypowiadania-najmow-w-galeriach.html). Z pierwszych trzech takich spraw, jakie znamy, 2 wnioski o zabezpieczenie zostały oddalone (wynik niekorzystny dla najemców), a w jednym przypadku – zabezpieczenie zostało udzielone (trwa postępowanie odwoławcze).

W uzasadnieniu pierwszego oddalonego wniosku najemcy o zabezpieczenie Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził:

„Podkreślić należy, iż nadzwyczajna zmian stosunków, o której jest mowa w art. 357(1) kc musi mieć charakter obiektywny i niezależny od woli stron. Taka sytuacja nie zachodzi wtedy, gdy związana byłaby z okolicznościami indywidualnymi, zachodzącymi po stronie dłużnika lub wierzyciela, takimi jak np. spadek sprzedaży towarów (…).”

To korzystna dla wynajmujących interpretacja. Jeśli upowszechni się ona w sądach, wynajmującym będzie się łatwiej bronić przed roszczeniami najemców powołujących się na nadzwyczajną zmianę stosunków.

W MORZU ANEKSÓW

„Twardych” sporów jest zatem niewiele, co może być uzasadnione również tym, że „zaproszenie” wynajmującego do długoletniego procesu sądowego może oznaczać brak chęci przedłużenia umowy najmu po wygaśnięciu aktualnej. Za to trwają intensywne negocjacje aneksów do umów. Dla potwierdzenia zakresu wzajemnych praw i obowiązków najemcy oraz wynajmujący nie poprzestają na skorzystaniu z instytucji oferty przewidzianej przez art. 15ze „Tarczy antykryzysowej”, ale zawierają aneksy zmieniające łączące ich umowy najmu, gdzie – poza przewidzianym w „Tarczy” przedłużeniem okresu najmu – często regulują dodatkowe kwestie, pozwalające doczekać do lepszych czasów (np. okresowe obniżki czynszów). Skala tych prac jest potężna: liczba najemców w dużej galerii potrafi przekroczyć 200, galerii większych niż 30 tys. m2 jest w Polsce sto kilkadziesiąt – z szacunkowego wyliczenia wynika, że w ostatnich (i nadchodzących) tygodniach można się spodziewać podpisania tysięcy aneksów, co jest poważnym obciążeniem dla doradców prawnych i komercyjnych tak wynajmujących jak i najemców.

KTO UPADNIE A KTO PRZETRWA?

O tym, że handel przeżywa ewolucję, która przybiera momentami formy konwulsyjne, wiadomo od dawna. Zjawisko to dorobiło się nawet barwnej nazwy „handlowej apokalipsy”, a jej ostatni spektakularny przejaw to bankructwo Brooks Brothers Group, najstarszego amerykańskiego detalisty odzieżowego z historią przekraczającą 200 lat (o handlowej apokalipsie pisaliśmy już na łamach Rzeczpospolitej: https://www.rp.pl/Firma/304179926-Koronawirus-problemy-najemcow-w-dobie-pandemii.html).

Także w Polsce to zjawisko występowało i nie sposób się łudzić, że po wybuchu epidemii i zamknięciu galerii, nie przybierze na sile. Już dziś można na podstawie monitoringu w sądach upadłościowych zidentyfikować pierwszy przypadek dotyczący wniosku o sanację najemcy z branży odzieżowej.

Z drugiej strony wielu najemców uzyskało publiczne dofinansowanie w ramach „Tarczy antykryzysowej”. W warunkach takiego dofinansowania zawierane były wymogi, że beneficjent pomocy nie może być w likwidacji, upadłości lub restrukturyzacji – znane są przykłady podmiotów (także wśród najemców), które złożyły wniosek o upadłość, a potem – wobec uzyskania dofinansowania – ich wniosek został cofnięty. Być może efektem tej sytuacji będzie przesunięcie fali wniosków o upadłość lub restrukturyzację do czasu zużycia środków pomocowych (o ile sytuacja ich beneficjentów nie ulegnie poprawie).

Nie tylko najemcy sięgają po narzędzia restrukturyzacyjne – są także przypadki pierwszych galerii handlowych, które restrukturyzują swoje zadłużenie. Na razie obserwujemy takie restrukturyzacje realizowane w formule „PZU” (postępowania o zatwierdzenie układu), lub ewentualnie „pre-pack” (przygotowana likwidacja). Obie formuły zakładają w praktyce konieczność żmudnych ustaleń z wierzycielami (zwłaszcza z bankami finansującymi galerię). Przyszłość pokaże, czy pojawią się także postępowania sanacyjne albo kolejne (po łódzkiej „Sukcesji”) upadłości. Na pewno można się spodziewać, że część małych lokalnych galerii będzie musiała się mierzyć z problemami, co będzie funkcją potencjalnych problemów najemców i skali działalności: upadek 1 z 15 najemców małej galerii może mieć dla niej dotkliwsze skutki, niż upadek 1 z 200 najemców galerii dużej.

SZYBKA RESTRUKTURYZACJA –„GAME CHANGER”?

24 czerwca 2020 r. weszła w życie nowa procedura restrukturyzacyjna: uproszczone postępowanie restrukturyzacyjne. Jej główne założenia to:

  1. ograniczona kontrola sądowa – otwarcie postępowania następuje bez udziału sądu, jedynie po zawarciu przez dłużnika umowy z nadzorcą o sprawowanie nadzoru nad przebiegiem postępowania i dokonaniu obwieszczenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym,
  2. immunitet egzekucyjny – przez 4 miesiące od obwieszczenia o wszczęciu postępowania wierzyciele nie mogą prowadzić przeciwko dłużnikowi postępowań egzekucyjnych (w realiach najmowych oznacza to np. zakaz prowadzenia przez wynajmujących egzekucji na podstawie siódemek” – aktów notarialnych zabezpieczających zobowiązania najemców),
  3. moratorium na wypowiadanie kluczowych umów – w tym umów najmu.

W pierwszych tygodniach obowiązywania nowej procedury kwerenda w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nie ujawnia sytuacji, w których znani najemcy sięgają po tę opcję. Gdyby miało się to zmienić w sytuacji przedłużonych trudności gospodarczych, to upowszechnienie korzystania z nowej procedury z pewnością przysporzy bólu głowy zarządcom galerii – niemożność egzekwowania zaległych czynszów, połączona z niemożliwością wypowiedzenia najmu i szukania nowego najemcy może okazać się poważnym wyzwaniem, zwłaszcza w połączeniu z presją właścicieli i banków na przywracanie obrotów galerii do poziomów z „normalnych czasów”.

PERSPEKTYWY

Perspektywy handlu nie są pewne. Pod pewnymi względami są objawy relatywnie szybkiego „odbicia”: odwiedzalność galerii sukcesywnie się poprawia a obroty wielu najemców rosną. Zazwyczaj nie sięgają one nadal poziomów z poprzednich lat, jednak obecny ich poziom – w zestawieniu z czarnymi prognozami z kwietnia i marca – pozwala na umiarkowany optymizm.

Z drugiej strony nie wiadomo, jak będzie wyglądała spodziewana druga fala epidemii. Do zamknięcia gospodarki na taką skalę, jak w marcu, zapewne nie dojdzie (z obawy władz przed skutkami dla gospodarki). Jednak powrót wyśrubowanych reżimów sanitarnych, złowieszczych pasków informujących o zakażeniach i „szczekaczek” rozgłaszających ostrzeżenia na ulicach nie będzie – jeśli do niego dojdzie – sprzyjał poprawie atmosfery zakupowej. Ponadto w formie różnych środków pomocowych władze wpompowały w gospodarkę morze pieniędzy – skalę udzielonej pomocy można sprawdzić w publicznym rejestrze dostępnym na stronie: www.sudop.uokik.gov.pl . Być może środki te zostaną dobrze wykorzystane i ich beneficjenci będą lepiej przygotowani do ewentualnych problemów. Może się jednak okazać, że środki zostaną zwyczajnie „przejedzone” i na jesieni będziemy świadkami kumulacji drugiej fali epidemii (i spowodowanego nią zamieszania) z wyschnięciem kroplówek pomocowych. I taka perspektywa nie będzie optymistyczna.

 

Artykuł ukazał się na rp.pl