Kredytu hipotecznego nie udzielą firmy pożyczkowe

2017-09-25

Dotychczas w polskim porządku prawnym nie istniała szczegółowa regulacja w zakresie kredytów hipotecznych, a zastosowanie do kwestii związanych z ich zawieraniem znajdował szereg aktów prawnych – Prawo bankowe, Kodeks cywilny, Ustawa o nadzorze nad rynkiem finansowym, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, jak również Ustawa o kredycie konsumenckim. Do kredytów hipotecznych zastosowanie miały również niebędące źró- dłami powszechnie obowiązują- cego prawa rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego.

Od 22 lipca 2017 roku obowią- zuje Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819), której celem było wdrożenie postanowień dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/ UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010. Wprowadza ona regulacje, które mają na celu ochronę konsumentów zaciągających kredyty hipoteczne – m.in. poprzez zwiększenie przejrzystości ofert kredytowych, wprowadzeniu możliwości odstąpienia od umowy czy wcześniejszej spłaty kredytu bez ponoszenia dodatkowych opłat.

Wyłączenie i waluta

W ustawie zawężony został katalog podmiotów uprawnionych do udzielania kredytów hipotecznych. Obecnie wyłącznie uprawnionymi do ich udzielania są podmioty, które podlegają nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego – a więc banki oraz spółdzielcze kasy oszczędnościowo – kredytowe. Z ustawowej definicji „kredytodawcy” wyłączone więc zostały instytucje pozabankowe – takie jak instytucje pożyczkowe. Ponadto, aby uniknąć wątpliwości w tym zakresie, w art. 5 ustawy wyraźnie wskazano, że działalność w zakresie udzielania kredytów hipotecznych może być prowadzona wyłącznie przez podmioty zdefiniowane jako kredytodawcy.

W ustawie wprowadzona została regulacja, zgodnie z którą kredyt hipoteczny udzielony może zostać wyłącznie w walucie lub być indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu lub walucie, do której kredyt jest indeksowany (art. 6 ust. 1). Takie zalecenia były wprawdzie już wcześniej przedmiotem Rekomendacji „S” Komisji Nadzoru Finansowego, jednakże zauwa- żyć należy, że rekomendacje KNF kierowane są wyłącznie do banków. Zasadnym rozwiązaniem wydaje się więc wprowadzenie takiej regulacji w ustawie, dzięki czemu objęte nią zostaną wszystkie instytucje, które spełniają definicję kredytodawcy, a nie wyłącznie banki.

W art. 9 ustawy wprowadzono zakaz dokonywania sprzedaży wiązanej w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny. Została ona zdefiniowana jako oferowanie lub zawieranie umowy o kredyt hipoteczny w pakiecie z innymi, odrębnymi produktami lub usługami finansowymi, w przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny nie jest dla konsumenta dostępna bez takich produktów lub usług. Sprzedaż wiązana dopuszczona została w przypadku, gdy dotyczy ona prowadzonego bezpłatnie rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo- -rozliczeniowego, którego jedynym celem jest gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu hipotecznego lub obsługa kredytu hipotecznego, czy też zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego w przypadku pojawienia się zaległości w spłacie.

Porównania ofert

W nowej ustawie położono również nacisk na rozwiązania mające na celu ułatwienie porównania ofert kredytów hipotecznych dostępnych na rynku. Przed złożeniem wniosku o kredyt konsument otrzymać powinien formularz informacyjny, w którym zawarte będą zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, oceny konsekwencji ich zaciągnięcia i podjęcia przez konsumenta świadomej decyzji dotyczącej zawarcia umowy (art. 11).

Celem umożliwienia konsumentom porównania warunków umowy o kredyt hipoteczny oferowanych przez innych kredytodawców uregulowana została również procedura związana z wydawaniem decyzji kredytowej. Na mocy nowych przepisów kredytodawca, po- średnik kredytu hipotecznego oraz agent obowiązani są przekazać konsumentowi decyzję kredytową w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku (art. 14 ust.2). Kredytodawca jest również obowiązany poinformować konsumenta o możliwości przekazania decyzji kredytowej przed tym terminem, na co jednak musi wyrazić on zgodę. Kredytu hipotecznego nie udzielą firmy pożyczkowe PRAWO BANKOWE | Kredytodawca, pośrednik kredytu oraz agent obowiązani są przekazać konsumentowi decyzję kredytową w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku. Decyzja kredytowa stanowi ofertę w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego i jest ona wiążąca dla kredytodawcy przez okres co najmniej 14 dni od dnia jej przekazania (art. 14 ust.6). Ponadto, w przypadku przekazania decyzji kredytowej przed dwudziestym pierwszym dniem od dnia złożenia przez konsumenta wniosku, okres związania kredytodawcy tą decyzją ulega wydłużeniu o tyle, o ile skrócony został 21-dniowy termin.

Odstąpienie i spłata

Na mocy nowej ustawy konsumenci zaciągający kredyt hipoteczny zyskali możliwość odstą- pienia od umowy w terminie 14 dni od jej zawarcia (art. 42 ust. 1). Jeżeli natomiast umowa o kredyt hipoteczny nie określa wymaganych przez ustawę elementów (wymienionych w art. 29 ust. 1 i 3), konsument może odstąpić od umowy o kredyt hipoteczny w terminie 14 dni od ich dostarczenia.

W ustawie uregulowana zosta- ła również maksymalna wysokość prowizji za spłatę całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie (art. 40 ust. 1). Może być pobierana wyłącznie wówczas, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny (art. 40 ust. 2). Prowizja ta nie może być ponadto wyższa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. Jeżeli natomiast do zakończenia obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą procentową zgodnie z terminem wskazanym w tej umowie pozostało mniej niż rok, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny.

Restrukturyzacja zadłużenia

W art. 33–35 ustawy uregulowano możliwość restrukturyzacji zadłużenia w przypadku gdy konsument nie jest w stanie spłacać zobowiązań. Jeśli opóź- nia się ze spłatą zobowiązania z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego, kredytodawca najpierw ma obowiązek wezwać go do dokonania spłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych. W wezwaniu tym kredytodawca informuje konsumenta o możliwości złożenia, w terminie 14 dni roboczych od dnia otrzymania wezwania, wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Restrukturyzacja może być dokonana poprzez: zaoferowanie konsumentowi możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego, zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego, wydłużenie okresu kredytowania lub poprzez inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania. W przypadku, gdy wniosek konsumenta o restrukturyzację zadłużenia zostanie odrzucony, bądź restrukturyzacja zadłużenia okaże się bezskuteczna, kredytodawca umożliwi konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomo- ści w okresie nie krótszym niż sześć miesięcy. Zmiana ta jest niewątpliwie korzystna dla konsumentów, ponieważ do tej pory, w razie problemów finansowych to bank zajmował się sprzedażą kredytowanej nieruchomości.