Można wnieść roszczenie przeciwko deweloperowi za opóźnienia

• #Umowa
• #Kara
• #deweloper
• #odstąpienie

2021-11-26

Hossa na rynku mieszkaniowym spowodowała, że codziennie zawierane są setki nowych umów deweloperskich. Jednak nie zawsze deweloperom udaje się wykonać terminowo wszystkie zobowiązania w stosunku do nabywcy mieszkania. W celu przeciwdziałania negatywnym skutkom zaniedbań sprzedawców ustawodawca przyznał nabywcom mieszkań sporo instrumentów służących zdyscyplinowaniu nierzetelnego dewelopera.

Uchybieniem dewelopera, które w praktyce zdarza się najczęściej, jest nieterminowe wybudowanie lokalu, skutkujące przeniesieniem praw do mieszkania po umówionym terminie. Musimy przy tym pamiętać, że zdecydowana większość umów deweloperskich wprowadza trzy odrębne terminy realizacji obowiązków przez dewelopera:

1) termin zakończenia prac budowlanych,

2) termin odbioru lokalu,

3) termin przeniesienia prawa własności lokalu.

Z punktu widzenia odpowiedzialności dewelopera znaczenie ma najczęściej ostatni termin przeniesienia prawa własności lokalu. To jego uchybienie powoduje bowiem zaktualizowanie się po stronie nabywcy trzech podstawowych uprawnień:

1) odstąpienia od umowy,

2) naliczenia kar umownych,

3) dochodzenia odszkodowania ponad wysokość kar umownych.

Dla powstania odpowiedzialności dewelopera z powodu opóźnienia nie mają znaczenia przyczyny jego wystąpienia. Ustawodawca uznał bowiem, że opóźnienie w przeniesieniu prawa do lokalu może wynikać także z okoliczności, za które deweloper odpowiedzialności nie ponosi. W przypadku skorzystania przez nabywcę z któregoś z opisanych uprawnień deweloper nie będzie mógł więc bronić się tym, że termin został przekroczony, np. ze względu na złą pogodę, problemy z wykonawcami lub pandemię Covid-19. Dla powstania każdego z trzech roszczeń istotny będzie więc wyłącznie upływ terminu przeniesienia prawa do lokalu.

Dodatkowo, jeżeli nabywca przy zawarciu umowy deweloperskiej uiścił na rzecz dewelopera zadatek (nie zaliczkę), przysługuje mu prawo do żądania zwrotu jego dwukrotności.

Odstąpienie od umowy

Uprawnienie do dostąpienia od umowy nie jest w praktyce wykonywane często. Wynika to głównie z dwóch powodów. Przede wszystkim najczęściej pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a terminem przeniesienia prawa własności lokalu upływa wiele miesięcy, w trakcie których ceny mieszkań rosną. Z tego względu po odstąpieniu od umowy i otrzymaniu z powrotem wpłaconych środków do zakupu podobnego mieszkania będzie trzeba najczęściej dołożyć.

Co gorsza, otrzymanie środków wpłaconych z tytułu ceny mieszkania nie musi wcale być takie proste. Do opóźnienia w przeniesieniu prawa własności lokalu dochodzi najczęściej na bardzo zaawansowanym etapie prac. W konsekwencji znaczna część środków wpłaconych na deweloperski rachunek powierniczy, w związku z postępami w realizacji inwestycji deweloperskiej, jest już przekazana deweloperowi.

Po odstąpieniu od umowy nabywca bezpośrednio z rachunku powierniczego otrzyma jedynie tą część, która odpowiadania proporcjonalnie pracom jeszcze niewykonanym, czyli np. 20 proc. wpłaconych środków. Zwrotu pozostałych 80 proc. ceny taki nabywca będzie musiał natomiast dochodzić bezpośrednio od dewelopera, co – w najgorszym wypadku – może wiązać się z kosztowną i wieloletnią sprawą cywilną o zapłatę.

Po odstąpieniu od umowy nabywca zachowuje prawo do dochodzenia kary umownej za okres od dnia następującego po dniu przeniesienia prawa własności lokalu do dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Kary umowne i odszkodowanie ponad wysokość kar umownych

W odróżnieniu od uprawnienia do odstąpienia od umowy prawo do naliczania dziennych kar umownych nie jest uzależnione od uprzedniego wyznaczenia deweloperowi jakiegokolwiek terminu. Powstaje ono bowiem automatycznie, po bezskutecznym upływie terminu przeniesienia prawa własności lokalu. Jego wysokość powinna być określona w umowie deweloperskiej, np. poprzez wskazanie konkretnej stawki dziennej kary umownej lub określenie jej jako ułamka ceny nabycia lokalu.

W przypadku wystąpienia opóźnienia powstałe w ten sposób roszczenie o zapłatę kary umownej za każdy dzień opóźnienia nie zostaje wyłączone, np. poprzez zawarcie aneksu wydłużającego termin przeniesienia prawa własności czy zawarcie umowy przenoszącej te prawo na nabywcę. Należy jednak mieć na uwadze, że deweloperzy często zamieszczają w aneksach do umowy deweloperskiej albo w końcowych umowach przenoszących własność lokalu zapis, zgodnie z którym nabywca zrzeka się wszelkich roszczeń z tego tytułu. O ile w przypadku umów zawartych z konsumentami wskazane postanowienie będzie nieskuteczne jako sprzeczne z prawem konsumenckim, o tyle w przypadku umów zawieranych przez przedsiębiorców zawarcie takiego zapisu w praktyce pozbawi nabywcę roszczenia o zapłatę kar umownych.

Co oczywiste, dochodzenie kar umownych nie blokuje późniejszego odbioru nabytego mieszkania.

Niejednokrotnie szkoda poniesiona przez nabywcę w związku z opóźnieniem w przeniesieniu lokalu będzie wyższa niż suma otrzymanych dziennych kar umownych. W takiej sytuacji nabywcy przysługuje roszczenie o odszkodowanie przewyższające wysokość otrzymanych kar umownych. Inaczej jednak niż w przypadku kar umownych wysokość poniesionej w ten sposób szkody będzie jednak musiała zostać wykazana przy pomocy określonych środków dowodowych.

Sytuacja każdego z nabywców jest inna, w związku z czym nie jest możliwe określenie uniwersalnego katalogu szkód poniesionych w związku z opóźnieniem w przeniesieniu prawa własności lokalu. Każdy zainteresowany powinien jednak rozważyć, czy w jego przypadku nie doszło do powstania szkody z tytułu:

1) kosztów dłuższego najmu dotychczasowego mieszkania,

2) utraty dochodu, który nabywca mógłby uzyskać z tytułu wynajmu nabytego mieszkania,

3) zwiększonych kosztów związanych z obsługą kredytu (np. poprzez ubezpieczenie pomostowe związane z późniejszym wpisem hipoteki),

4) zwiększonych kosztów dojazdów do miejsca pracy, szkoły itp.,

5) zwiększonych środków wpłaconych na rzecz ekipy remontowej (np. utracona zaliczka na wykonanie prac w związku z odstąpieniem od umowy przez ekipę remontową) lub innych dodatkowych kosztów poniesionych na rzecz ekipy remontowej w związku z dłuższym oczekiwaniem na rozpoczęcie prac.

Tomasz Długozima radca prawny, Kancelaria Prawna Gajewski Trawczyńska i Wspólnicy

Odstąpienie od umowy

Zgodnie z umową deweloperską termin przeniesienia prawa własności lokalu został wyznaczony na 1 czerwca 2021 r. i nie został wydłużony w drodze np. aneksu. W celu odstąpienia od umowy, po 2 czerwca 2021 r., nabywca wzywa na piśmie (najlepiej listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) dewelopera do przeniesienia prawa własności lokalu w terminie 120 dni od dnia otrzymania wezwania, z zastrzeżeniem, że w przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu,będzie on uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Deweloper odbiera wezwanie 10 czerwca 2021 r., a zatem 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności upływa 8 października 2021 r. Począwszy od 9 października 2021 r., nabywca może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, wskutek którego umowa zostanie rozwiązana. Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno zostać złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Dodatkowo musi ono zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności lokalu, jeżeli taki wniosek został wcześniej złożony. Oświadczenie należy przesłać na adres dewelopera listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Umowa zostanie zakończona z dniem otrzymania przez dewelopera przesyłki zawierającej oświadczenie o odstąpieniu.

Naliczanie dziennych kar umownych

Umowa deweloperska przewiduje karę umowną w wysokości 0,05 proc. ceny nabycia lokalu za każdy dzień opóźnienia. Cena mieszkania została ustalona na 600 tys. zł, a więc dzienna kara umowna wyniesie 300 zł. Zgodnie z umową deweloperską termin przeniesienia prawa własności lokalu został wyznaczony na 1 czerwca 2021 r. 1 lipca 2021 r. został podpisany aneks wydłużający termin zawarcia finalnej umowy przenoszącej własność na 15 września 2021 r. Ostatecznie prawo własności zostało przeniesione na nabywcę 10 października 2021 r. Kara umowna przysługująca nabywcy wyniesie zatem łącznie 16 500 zł, na co złoży się: 1) 9000 zł – za okres od dnia następującego po pierwotnym terminie zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu (czyli od 2 czerwca 2021 r.) do dnia zawarcia aneksu zmieniającego termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu (1 lipca 2021 r.), tj. za 30 dni (30 x 300 zł = 9000 zł), 2) 7500 zł – za okres od dnia następującego po nowym terminie zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu (czyli od 16 września 2021 r.) do dnia faktycznego zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu (10 października 2021 r.), tj. za 25 dni (25 x 300 zł = 7500 zł) Łączna kwota kary umownej wyniesie zatem 16 500 zł. Jeżeli jednak szkoda wywołana opóźnieniem będzie wyższa niż suma kary umownej, dopuszczalne jest wystąpienie przeciwko deweloperowi z wyższym żądaniem. Przykładowo, jeżeli w okresie opóźnienia nabywca zmuszony był dłużej wynajmować swoje dotychczasowe mieszkanie, przez co poniósł szkodę w łącznej wysokości 20 000 tys. zł, to może dochodzić całej tej kwoty, przy czym: – 16 500 zł z tytułu kar umownych, – 3500 zł z tytułu roszczenia uzupełniającego kary umowne.

Po ustaleniu należnej kwoty z tytułu kar umownych oraz odszkodowania uzupełniającego należy skierować do dewelopera przedsądowe wezwanie do zapłaty, a w przypadku braku spłaty zadłużenia wystąpić przeciwko niemu z roszczeniem o zapłatę.