Pandemia zakazała eksmisji
2022-03-30
Dalsze bezterminowe wstrzymanie możliwości pozbycia się niechcianego lokatora na podstawie ustawy covidowej niewątpliwie może naruszać istotę prawa własności, a tym samym konstytucyjne standardy.
Zakaz eksmisji z lokali mieszkalnych funkcjonuje w porządku prawnym już od półtora roku. Miał na celu głównie pomoc osobom, które na skutek pandemii znalazły się w trudnej sytuacji finansowej. Chociaż intencja ustawodawcy była chwalebna, to nie milkną głosy, że aktualna regulacja stanowi znaczne pokrzywdzenie właścicieli lokali, a nawet że narusza konstytucyjne standardy.
Cel regulacji
Zgodnie z art. 15zzu ust. 1 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: ustawa covidowa) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu Covid-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Zakaz obowiązuje od 31 marca 2020 r. do czasu zniesienia albo odwołania stanu epidemii. Ustawodawca przewidział kilka wyjątków od tej zasady, m.in. przepis nie znajdzie zastosowania w sytuacji, gdy członek rodziny wspólnie zajmujący mieszkanie stosuje przemoc w rodzinie, czyniąc szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie.
Wprowadzając takie rozwiązanie, ustawodawca kierował się względami humanitarnymi i pomocą dla osób, których sytuacja majątkowa pogorszyła się wskutek pandemii na tyle, że nie są w stanie regulować bieżących zobowiązań, w tym zwłaszcza związanych z zapewnieniem dachu nad głową. Jakkolwiek pochylenie się nad osobami, których sytuacja majątkowa na skutek pandemii uległa pogorszeniu, i objęcie ich ochroną należy ocenić pozytywnie, tak sceptycznie należy podejść do kręgu osób objętych tym przepisem. W związku z tym, że zakaz wprowadzono na początku stanu epidemii, zakaz eksmisji objął przypadki, gdzie nakaz opróżnienia lokalu mieszkalnego wydano przed ogłoszeniem tego stanu. W konsekwencji do grona beneficjentów przedmiotowego przepisu zakwalifikowały się nie tylko osoby, których sytuacja majątkowa jest następstwem pandemii.
Skargi właścicieli lokali i sąsiadów
Tymczasem do rzecznika praw obywatelskich wpływają liczne skargi od właścicieli mieszkań, którzy kwestionują zasadność wprowadzonego zakazu. Skarżący podnoszą, iż przedmiotowy zakaz naraża ich na straty finansowe, uniemożliwiając korzystanie z mieszkania i w przypadku najmu lokalu – czerpania korzyści. Niekiedy osoby zajmujące lokal są zadłużone i nie uiszczają nawet opłat za media, przez co obowiązek ten spada na właściciela lokalu. Poczucie niesprawiedliwości mają szczególnie ci właściciele lokali, którym uniemożliwia się dokonanie eksmisji lokatora, pomimo tego, że gmina przyznała mu prawo do lokalu socjalnego. Obowiązujący przepis pozwala bowiem osobie objętej nakazem eksmisji odmówić wyprowadzki nawet wtedy, gdy gmina złożyła jej ofertę wynajęcia lokalu socjalnego. W podobnej sytuacji są właściciele lokali, którzy zawarli umowy najmu okazjonalnego. Tym samym, pomimo tego, że wynajmujący wybrali dogodną formę najmu lokalu, gdzie najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – nie mogą z niej skorzystać. W efekcie pomimo uzyskania przez właściciela tytułu wykonawczego, komornik nie podejmie żadnych działań egzekucyjnych mających na celu opróżnienie lokalu. Przedmiotowy zakaz sprawił, że właściciel lokalu w starciu z nieuczciwym lokatorem nie ma żadnego pola manewru.
Dalsze utrzymywanie zakazu eksmisji bywa uciążliwe także dla samych sąsiadów osób, wobec których wydano nakaz opróżnienia lokalu z uwagi na wykraczanie w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu. Nierzadko zdarza się, że lokatorzy – wykorzystując okres ochronny – poprzez swoje rażąco naganne zachowanie uniemożliwiają lub znacząco utrudniają wspólne zamieszkiwanie.
Naruszenie konstytucyjnych standardów
Przedmiotowy zakaz eksmisji obowiązuje już ponad półtora roku, należałoby się więc pochylić nad tym, czy nie narusza on konstytucyjnego prawa własności. Co prawda, zgodnie z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, korzystanie z konstytucyjnych wolności i praw może być ograniczane w drodze ustawy, jednak tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ponadto w myśl art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, własność może być ograniczona tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Dalsze bezterminowe wstrzymanie eksmisji na podstawie art. 15zzu ustawy covidowej niewątpliwie może naruszać istotę prawa własności, a tym samym konstytucyjne standardy. Ponadto zakazanie właścicielom lokali eksmisji lokatorów jest nie tylko krzywdzące, ale stanowi także nieuzasadnione przerzucenie na nich obowiązków państwa.
Zgodnie bowiem z art. 75 ust. 1 Konstytucji RP władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. W konsekwencji obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego nie powinien spoczywać na barkach właścicieli lokali, a obciążać powinien organy państwa lub samorządy.
Działania organów państwowych
1 lipca 2021 r. rzecznik praw obywatelskich (dalej: RPO) zwrócił się do ministra sprawiedliwości o zajęcie stanowiska w niniejszej sprawie. W odpowiedzi z 3 sierpnia 2021 r. minister sprawiedliwości zapewnił o celowości i szczególnym tymczasowym charakterze przedmiotowego zakazu. W jego stanowisku można także przeczytać, że regulacje bezsprzecznie spełniły swoją rolę, albowiem „kontynuowanie postępowania egzekucyjnego mogłoby doprowadzić do pozbawienia zobowiązanych zasobów mieszkaniowych koniecznych do zabezpieczenia funkcjonowania w okresie szczególnego zagrożenia bądź do podjęcia czy kontynuowania pracy czy działalności gospodarczej po czasie, gdy zagrożenie minie”. Niemniej minister sprawiedliwości poinformował, iż jest świadomy narastającego problemu wynikającego z przedmiotowego zakazu, i oznajmił, że zgłaszane uwagi są analizowane pod kątem zmiany spornego przepisu.
Z prośbą o zajęcie stanowiska przez ministra sprawiedliwości zwrócił się także rzecznik małych i średnich przedsiębiorców, wskazując na skutki finansowe zakazu – dla przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie najmu lokali. 12 października 2021 r. Ministerstwo Sprawiedliwości ogłosiło, iż rozpoczęło prace legislacyjne celem uchylenia przedmiotowego przepisu.
Propozycje Rzecznika Praw Obywatelskich
Biorąc pod uwagę, że nie wiadomo, jak długo jeszcze będzie obowiązywał stan epidemii ogłoszony z powodu Covid-19, należałoby poddać pod rozwagę rozwiązanie zaproponowane przez RPO. Szukając kompromisu pomiędzy interesem lokatorów oraz właścicieli, RPO wyszedł z propozycją złagodzenia rygoru poprzez znaczne rozszerzenie wyjątków od generalnej zasady zakazu eksmisji lub zagwarantowanie właścicielom lokali ewentualnych rekompensat, które wyrównywałyby ich straty. Działania prawodawcy mające na celu jak najlepszą ochronę lokatora, nie mogą bowiem wypaczać istoty prawa własności zagwarantowanego w Konstytucji RP.
