Po trzech latach obrót ziemią do zmiany

30 kwietnia 2016 r. weszła w życie ustawa, która w znaczny sposób ograniczyła obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce. Ograniczenia wpłynęły m.in. na obrót udziałami lub akcjami spółek będących w posiadaniu nieruchomości rolnych. Prawie trzy lata od wejścia ww. ograniczeń, 25 kwietnia 2019 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Uchwalone zmiany wpłyną również na zasady zbywania udziałów lub akcji w spółkach kapitałowych oraz podwyższanie kapitału w takich spółkach.

Wbrew wcześniejszym propozycjom ustawodawca nie zdecydował się na wyłączenie ograniczeń wynikających z ustawy do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Takie wyłączenie zawierał projekt ustawy przyjęty przez Radę Ministrów. Jednocześnie ustawodawca wprowadził art. 2a ust. 3 pkt 1a) ukur, z którego wynika, że ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych nie będą dotyczyły nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1ha, z kolei zgodnie z art. 2b ust. 4 ukur (w brzmieniu po nowelizacji) w przypadku nabycia nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1ha położonych w granicach administracyjnych miasta, nie będzie obowiązku prowadzenia przez nabywcę gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej pięciu lat.

Z perspektywy właścicieli spółek prawa handlowego, będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych, kluczowe jest wprowadzenie zastrzeżenia, że prawo pierwokupu akcji lub udziałów w spółce kapitałowej i odpowiednio prawo odkupu takich nieruchomości od spółki osobowej, będzie przysługiwać Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) działającemu na rzecz Skarbu Państwa w przypadku, gdy spółka posiada nieruchomości rolne o łącznej powierzchni co najmniej 5ha. Dotychczas uprawnienia te przysługiwały już w przypadku nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha. Dodatkowo doprecyzowano, że prawo pierwokupu i odpowiednio odkupu dotyczy również nieruchomości rolnych oddanych w użytkowanie wieczyste.

Dotychczas prawo pierwokupu nie przysługiwało KOWR w przypadku zbywania akcji dopuszczonych do obrotu w rozumieniu ustawy o obrocie instrumentami finansowymi. Ustawodawca najwyraźniej dostrzegł, że to wyłączenie może prowadzić do obejścia przepisów ustawy. Po wejściu w życie przepisów znowelizowanej ustawy, KOWR będzie przysługiwało prawo nabycia nieruchomości rolnych będących własnością bądź w użytkowaniu wieczystym spółki akcyjnej, w przypadku podjęcia przez walne zgromadzenie tej spółki uchwały w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji do obrotu na rynku regulowanym. Prawo to przysługiwać będzie w stosunku do spółek posiadających nieruchomości rolne o łącznej powierzchni co najmniej 5ha. Spółka będzie zobowiązana do powiadomienia KOWR o powzięciu takiej uchwały w terminie miesiąca od jej powzięcia. Do powiadomienia spółka powinna dołączyć wypis z ewidencji gruntów i budynków dla każdej nieruchomości rolnej.

– oświadczenie zarządu o wysokości zobowiązań warunkowych.

Dodatkowo termin na skorzystanie z prawa pierwokupu został wydłużony do dwóch miesięcy. Dzięki zmianom KOWR będzie miał realną możliwość przeanalizowania sytuacji spółki, oceny czy cena sprzedaży udziałów/akcji wynikająca z warunkowej umowy odpowiada ich wartości oraz podjęcia decyzji co do skorzystania z prawa pierwokupu.

Inną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę jest prawo KOWR do wystąpienia do sądu o ustalenie wartości rynkowej udziałów/akcji nabytych w wykonaniu prawa pierwokupu. Dotychczas postanowienia ustawy były w tym zakresie bardzo nieprecyzyjne – w przypadku prawa pierwokupu akcji lub udziałów brak było wyraźnego odesłania do zasad według jakich winna być ustalana ich wartość. Niestety nowelizacja nie wprowadza zmian w tym zakresie, precyzuje jedynie, że sądem właściwym do dokonania wyceny zbywanych akcji lub udziałów będzie sąd właściwy dla siedziby spółki.

Prawo nabycia nieruchomości nie będzie przysługiwać, gdy nabywcą udziałów lub akcji będzie Skarb Państwa. W przypadku podwyższenia kapitału zakładowego w takiej spółce, spółka po wpisaniu podwyższenia kapitału zakładowego do rejestru przedsiębiorców winna zawiadomić KOWR.

Co ciekawe ustawodawca nie rozróżnia sytuacji, w której dochodzi do podwyższenia kapitału spółki, a udziały w podwyższonym kapitale obejmują dotychczasowi wspólnicy, od sytuacji, w której do spółki przystępuje nowy wspólnik. Biorąc pod uwagę ratio legis ustawy, objęcie udziałów przez dotychczasowych wspólników powinno być wyłączone spod tej regulacji, bowiem nie dochodzi do zmian w strukturze własnościowej spółki i pośrednio właściciela nieruchomości.

Znowelizowana treść art. 4 ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego spowoduje, że w spółkach kapitałowych posiadających nieruchomości rolne o powierzchni co najmniej 5 ha, w przypadku potrzeby dokapitalizowania spółki, kapitał zakładowy będzie podwyższany poprzez zwiększenie wartości nominalnej dotychczasowych udziałów.

Artykuł ukazał się w dzienniku „Rzeczpospolita” w dniu 31-05-2019 r.