Po trzech latach obrót ziemią do zmiany

Andersen w Polsce

Prawo pierwokupu akcji lub udziałów w spółce kapitałowej będzie przysługiwać Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, gdy spółka ma działki rolne o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

30 kwietnia 2016 r. weszła w życie ustawa, która w znaczny sposób ograniczyła obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce. Ograniczenia wpłynęły m.in. na obrót udziałami lub akcjami spółek będących w posiadaniu nieruchomości rolnych. Prawie trzy lata od wejścia ww. ograniczeń, 25 kwietnia 2019 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Uchwalone zmiany wpłyną również na zasady zbywania udziałów lub akcji w spółkach kapitałowych oraz podwyższanie kapitału w takich spółkach.

Wbrew wcześniejszym propozycjom ustawodawca nie zdecydował się na wyłączenie ograniczeń wynikających z ustawy do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Takie wyłączenie zawierał projekt ustawy przyjęty przez Radę Ministrów. Jednocześnie ustawodawca wprowadził art. 2a ust. 3 pkt 1a) ukur, z którego wynika, że ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych nie będą dotyczyły nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1ha, z kolei zgodnie z art. 2b ust. 4 ukur (w brzmieniu po nowelizacji) w przypadku nabycia nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1ha położonych w granicach administracyjnych miasta, nie będzie obowiązku prowadzenia przez nabywcę gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej pięciu lat.

Prawo pierwokupu

Z perspektywy właścicieli spółek prawa handlowego, będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych, kluczowe jest wprowadzenie zastrzeżenia, że prawo pierwokupu akcji lub udziałów w spółce kapitałowej i odpowiednio prawo odkupu takich nieruchomości od spółki osobowej, będzie przysługiwać Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) działającemu na rzecz Skarbu Państwa w przypadku, gdy spółka posiada nieruchomości rolne o łącznej powierzchni co najmniej 5ha. Dotychczas uprawnienia te przysługiwały już w przypadku nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha. Dodatkowo doprecyzowano, że prawo pierwokupu i odpowiednio odkupu dotyczy również nieruchomości rolnych oddanych w użytkowanie wieczyste.

Dopuszczenie akcji do obrotu

Dotychczas prawo pierwokupu nie przysługiwało KOWR w przypadku zbywania akcji dopuszczonych do obrotu w rozumieniu ustawy o obrocie instrumentami finansowymi. Ustawodawca najwyraźniej dostrzegł, że to wyłączenie może prowadzić do obejścia przepisów ustawy. Po wejściu w życie przepisów znowelizowanej ustawy, KOWR będzie przysługiwało prawo nabycia nieruchomości rolnych będących własnością bądź w użytkowaniu wieczystym spółki akcyjnej, w przypadku podjęcia przez walne zgromadzenie tej spółki uchwały w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji do obrotu na rynku regulowanym. Prawo to przysługiwać będzie w stosunku do spółek posiadających nieruchomości rolne o łącznej powierzchni co najmniej 5ha. Spółka będzie zobowiązana do powiadomienia KOWR o powzięciu takiej uchwały w terminie miesiąca od jej powzięcia. Do powiadomienia spółka powinna dołączyć wypis z ewidencji gruntów i budynków dla każdej nieruchomości rolnej.

Prześwietlanie spółki

Zgodnie z postanowieniami ukur przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu KOWR przysługiwało prawo do przeglądania ksiąg i dokumentów tej spółki oraz prawo żądania od tej spółki informacji. Od czasu zawiadomienia KOWR o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży KOWR miał miesiąc na przeanalizowanie sytuacji spółki i podjęcie decyzji w sprawie pierwokupu udziałów lub akcji. O ile sytuacja spółki nie była KOWR znana, np. ze względu że KOWR już posiadał udziały/akcje danej spółki (np. Krajowa Spółka Cukrowa S.A.), w praktyce podjęcie rzetelnej decyzji o wykonaniu prawa pierwokupu było utrudnione. Prawdopodobnie KOWR odstępował od skorzystania z prawa pierwokupu z tego względu, że nie był w stanie przeanalizować sytuacji spółki. Podjęcie decyzji dodatkowo utrudniał fakt, że ustawa nie wymagała od zawiadamiającego przedłożenia żadnych dokumentów lub informacji o spółce. Dopiero po otrzymaniu zawiadomienia KOWR mógł zwrócić się do spółki o przekazanie dodatkowych dokumentów lub informacji, przy czym to nie miało wpływu na bieg miesięcznego terminu na złożenie oświadczenia. Po wejściu w życie nowelizacji już do zawiadomienia trzeba będzie dołączyć:
– wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich nieruchomości rolnych;
– odpis księgi wieczystej lub zaświadczenia wydane na podstawie zbioru dokumentów, względnie numer księgi wieczystej nieruchomości dostępnej w centralnej bazie ksiąg wieczystych;
– potwierdzone za zgodność z oryginałem bilans oraz rachunek zysków i strat spółki za ostatnie trzy lata obrotowe;
– aktualną listę wspólników lub akcjonariuszy, umowę lub statut spółki,

– oświadczenie zarządu o wysokości zobowiązań warunkowych.

Dodatkowo termin na skorzystanie z prawa pierwokupu został wydłużony do dwóch miesięcy. Dzięki zmianom KOWR będzie miał realną możliwość przeanalizowania sytuacji spółki, oceny czy cena sprzedaży udziałów/akcji wynikająca z warunkowej umowy odpowiada ich wartości oraz podjęcia decyzji co do skorzystania z prawa pierwokupu.

Inną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę jest prawo KOWR do wystąpienia do sądu o ustalenie wartości rynkowej udziałów/akcji nabytych w wykonaniu prawa pierwokupu. Dotychczas postanowienia ustawy były w tym zakresie bardzo nieprecyzyjne – w przypadku prawa pierwokupu akcji lub udziałów brak było wyraźnego odesłania do zasad według jakich winna być ustalana ich wartość. Niestety nowelizacja nie wprowadza zmian w tym zakresie, precyzuje jedynie, że sądem właściwym do dokonania wyceny zbywanych akcji lub udziałów będzie sąd właściwy dla siedziby spółki.

Zdaniem autora

Nowością będzie prawo nabycia nieruchomości rolnej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w przypadku podwyższenia kapitału zakładowego w spółce kapitałowej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych, o powierzchni co najmniej 5 ha. Zwrócić należy uwagę, że ustawodawca posługuje się pojęciem „nabycia akcji lub udziałów”, przy czym z treści przepisu wynika, że chodzi o objęcie udziałów lub akcji w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego. Zasadniczo przyjmuje się, że nabycie dotyczy już istniejących udziałów, natomiast w przypadku podwyższenia kapitału zakładowego mamy do czynienia z czynnością pierwotną – objęciem udziałów.

Prawo nabycia nieruchomości nie będzie przysługiwać, gdy nabywcą udziałów lub akcji będzie Skarb Państwa. W przypadku podwyższenia kapitału zakładowego w takiej spółce, spółka po wpisaniu podwyższenia kapitału zakładowego do rejestru przedsiębiorców winna zawiadomić KOWR.

Co ciekawe ustawodawca nie rozróżnia sytuacji, w której dochodzi do podwyższenia kapitału spółki, a udziały w podwyższonym kapitale obejmują dotychczasowi wspólnicy, od sytuacji, w której do spółki przystępuje nowy wspólnik. Biorąc pod uwagę ratio legis ustawy, objęcie udziałów przez dotychczasowych wspólników powinno być wyłączone spod tej regulacji, bowiem nie dochodzi do zmian w strukturze własnościowej spółki i pośrednio właściciela nieruchomości.

Znowelizowana treść art. 4 ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego spowoduje, że w spółkach kapitałowych posiadających nieruchomości rolne o powierzchni co najmniej 5 ha, w przypadku potrzeby dokapitalizowania spółki, kapitał zakładowy będzie podwyższany poprzez zwiększenie wartości nominalnej dotychczasowych udziałów.

Artykuł ukazał się w dzienniku „Rzeczpospolita” w dniu 31-05-2019 r.