Przekształcenie może być utrudnione
2023-03-31
Urząd nie ma kompetencji, aby podważać zgodność ze stanem faktycznym np. w księgach wieczystych czy ewidencji.
Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów („ustawa”) wprost wskazuje: „z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów”. Ustawa ujmuje również, co należy rozumieć przez definicję „grunty zabudowane na cele mieszkaniowe” i które nieruchomości podlegają ustawie. Często spotykanym problemem jest jednak uzyskanie zaświadczenia w sytuacji, gdy faktycznie nieruchomość mogła być wykorzystywana na inne cele. Ustawodawca nie przewidział żadnego szczegółowego mechanizmu weryfikacji spełnienia ustawowych przesłanek i w praktyce okazuje się, że organy dokonują samodzielnej oceny przeznaczenia nieruchomości na dzień przekształcenia.
Zgodnie z treścią art. 4 ustawy podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane przez wskazane w ustawie organy.
Zaświadczenie takie jest często niewydawane, gdy w ocenie urzędu, w okresie przekształcenia prawa, zmieniło się przeznaczenie nieruchomości, albowiem przykładowo pod adresem budynku jednorodzinnego została zarejestrowana siedziba spółki bądź budynek jest w tak złym stanie fizycznym, że zdaniem organu nie spełniał na dzień przekształcenia celów mieszkalnych.
Co do zasady punktem wyjścia do ustalenia tej kwestii powinny być wpisy z ewidencji gruntów i budynków, dane ujęte w treści ksiąg wieczystych bądź inne dane niewymagające przeprowadzenia postępowania dowodowego – w szczególności treść pozwoleń na budowę.
Organ administracji publicznej nie ma kompetencji, aby podważać w tym postępowaniu zgodność ze stanem faktycznym wpisów znajdujących się w księgach wieczystych, ewidencji czy kartotekach i z pewnością nie może badać kwestii dotyczących rzeczywistego sposobu użytkowania spornego budynku, zwłaszcza jednorodzinnego – czy ewentualnej samowolnej zmiany sposobu jego użytkowania z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną, tego rodzaju postępowanie bowiem wykracza poza zakres postępowania o wydanie zaświadczenia. Zgodnie z ustawą, co potwierdza również orzecznictwo sądowe – zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, powinien być ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w ww. zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia.
Zaświadczenie jest czynnością materialnotechniczną organu polegającą na urzędowym potwierdzeniu w formie pisemnej obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym, w myśl art. 218 § 1 k.p.a., w oparciu o posiadane rejestry i ewidencje bądź inne dane znajdujące się w jego posiadaniu. Natomiast organem kompetentnym do określenia kategorii budynków jest organ administracji budowlanej, który w przedmiocie funkcji budynku wypowiada się w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Względnie w drodze decyzji o wyrażeniu zgody na zmianę jego sposobu użytkowania. To on zatem, a nie organ właściwy w przedmiocie wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, tworzy stan prawny określający kategorię budynku, co w dalszej kolejności znajduje odzwierciedlenie w prowadzonej przez starostę ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej.
Na tych więc podstawach powinny opierać się urzędy przy ocenie, czy dana nieruchomość spełnia warunki do przekształcenia prawa, wskazanego w ustawie (wyrok WSA w Warszawie z 13 maja 2020 r., sygn. I SA/Wa 827/20, wyrok WSA w Warszawie z 29 września 2020 r., sygn. I SA/Wa 1000/20.). Prowadzenie działalności gospodarczej czy wskazanie siedziby spółki prawa handlowego nie wyłącza możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, gdy takie okoliczności nie niweczą podstawowej funkcji mieszkalnej budynku, która wynika z dokumentacji zgromadzonej przez urząd.
Grunty zabudowane takimi budynkami wpisują się w zasadniczy cel ustawy polegający na wspieraniu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli oraz usprawnienie dotychczasowych procesów przekształcania praw użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Zgodne jest to również ze stwierdzeniem Trybunału Konstytucyjnego, że „przekształcenie we własność użytkowania wieczystego, które zostało ustanowione dla realizacji budownictwa mieszkaniowego, jest konstytucyjnie uzasadnione” (wyrok TK z 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13).
Kancelaria KRWLEGAL jest rekomendowana w Rankingu IFLR1000 w kategorii Capital Markets: Equity oraz w Rankingu Kancelarii Prawniczych „Rzeczpospolita 2022” w kategoriach: Doradztwo regulacyjne dla sektora finansowego oraz Przygotowanie wejścia na giełdę.
