Zakup gruntu nie zawsze jest całkiem bezpieczny

We wrześniu 2018 r. zaczął obowiązywać pakiet przepisów wdrażających ustawę z 10 maja 2018 r. o wspieraniu nowych inwestycji. Można się spodziewać, że nowe regulacje zwiększą zainteresowanie przedsiębiorców możliwością uzyskania pomocy publicznej w formie zwolnień podatkowych. Nowe przepisy weszły bowiem w życie pod hasłem „cała Polska specjalną strefą ekonomiczną”, gdyż uniezależniły one uzyskanie pomocy publicznej od lokalizacji inwestycji na nieruchomości objętej granicami specjalnej strefy ekonomicznej. Tym bardziej wart podniesienia staje się temat niebezpieczeństw, jakie mogą się wiązać z nabywaniem nieruchomości w związku z inwestycjami strefowymi nawet od tak wiarygodnego sprzedawcy, jakim jest zarządzający specjalną strefą ekonomiczną.

Według zasad obowiązujących przed wejściem w życie nowych regulacji, uzyskanie „ulgi strefowej” wymagało prowadzenia działalności gospodarczej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej („SSE”). Strefy – rozumianej jako wyodrębniona część terytorium RP, której status taki przyznano w drodze rozporządzenia Rady Ministrów. Nowe regulacje nie stawiają już przedsiębiorcy warunku, by działalność, objętą zwolnieniem z podatku, prowadził na gruncie mającym taki szczególny status. Nowe regulacje nie uchyliły jednak obowiązywania ustawy z 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych. W efekcie, nadal istnieją w obrocie wyodrębnione w drodze rozporządzenia Rady Ministrów obszary, mające status SSE.

Uzyskanie pomocy publicznej w formie zwolnienia z podatku dochodowego ma związek z planowaną przez uprawnionego inwestycją. A inwestycję trzeba gdzieś zlokalizować. Dlatego nadal w wielu wypadkach uzyskanie zwolnienia z podatku będzie się łączyć się z nabyciem nieruchomości.

– stanowi własność Skarbu Państwa, a zarządzający SSE nabywa ją w trybie ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (gnrsp), by następnie odsprzedać ją inwestorowi.

I tu pojawia się problem. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 29a ust. 1. Ustawy o gnrsp umowa sprzedaży nieruchomości zbywanej przez KOWR – zarówno w trybie przetargowym, jak i bezprzetargowym – powinna zawierać zobowiązanie nabywcy m.in. do nieprzenoszenia własności nieruchomości przez okres 15 lat od dnia jej nabycia oraz do prowadzenia na niej działalności rolniczej w tym okresie, a w przypadku osób fizycznych do osobistego prowadzenia tej działalności. Intencją regulacji jest zapobieżenie spekulacyjnemu nabywaniu nieruchomości rolnych od Skarbu Państwa w celu ich odsprzedaży. Pytanie jednak, dlaczego sprzedaż na rzecz zarządzającego SSE również objęta jest tym rygorem? Oczywiste jest bowiem, że grunty objęte granicami SSE są przez zarządzających strefami nabywane w celu ich odsprzedaży na rzecz inwestorów, nie zaś w celu prowadzenia na nich działalności rolniczej.

Trudno odpowiedzieć na to pytanie inaczej, niż uznając powyższą regulację za oczywisty błąd, w wyniku którego literalne brzmienie przepisu pozostaje w sprzeczności z jego celem. Wydaje się, że praktyka obrotu poszła w kierunku przyznania prymatu ratio legis tej regulacji nad jego wykładnią językową. Doświadczenie pokazuje, że zarządzający SSE dokonują transakcji polegających na zbywaniu inwestorom gruntów nabytych uprzednio od KOWR w trybie przepisów gnrsp, zaś KOWR aprobuje taką praktykę. Jak długo jednak powyższa rozbieżność będzie istniała, tak długo inwestorzy będą musieli przystępować do takich transakcji z poczuciem niepewności, iż potencjalnie dotknięte są one istotną wadą prawną. Dodajmy bowiem, że zgodnie z art. 29c. gnrsp „czynność prawna dotycząca zbycia nieruchomości dokonana niezgodnie z przepisami ustawy (…) jest nieważna„. Należy przy tym pamiętać, że z uwagi na obowiązywanie w naszym prawie rzeczowym zasady superficies solo cedit, wybudowane na gruncie budynki (np. zakład produkcyjny, centrum magazynowe itp.) dzielą los prawny tego gruntu. Ryzyko więc dotyczy nie tylko prawa własności gruntu, ale też tego, co zostanie na nim wybudowane.

Wprowadzając ustawę z 10 maja 2018 r. o wspieraniu nowych inwestycji, ustawodawca znowelizował gnrsp. Dodano do niej art. 29d., który umożliwił dyrektorowi generalnemu KOWR nieodpłatne przekazywanie terenów inwestycyjnych na własność zarządzających SSE, na cele związane ze wspieraniem rozwoju nowych inwestycji. Pojawił się więc w ustawie tryb wprost umożliwiający KOWR przekazywanie terenów inwestycyjnych strefom w celu ich odsprzedaży inwestorom. Wymieniony przepis to dodatkowy zamęt interpretacyjny.

Artykuł ukazał się w dzienniku „Rzeczpospolita” w dniu 22-03-2019r.