Zmiany w prawie: nowe przepisy ustawy o własności lokali

2017-09-19

Zmianę  bardzo istotną wprowadziła do ustawy o własności lokali nowelizacja dokonana ustawą  z dnia 20.07.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Zgodnie z nowym art. 2 ust 1a ustawy o własności lokali ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Ponadto nowelizacja wprowadza,  że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym będą mogły stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Warunkiem ustanowienia odrębnej własności lokalu jest zbadanie przez starostę, że lokal spełnia przesłankę samodzielności i wydanie zaświadczenia w tym przedmiocie. Jeżeli jednak strona nie uzyskała zaświadczenia starosty, a mimo to doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu, pozostaje droga sądowa do żądania  stwierdzenia nieważności tej czynności, dla podmiotów mających w tym interes prawny.  Do wytoczenia powództwa o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia nowelizacja ustawy upoważnia także właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wójta, burmistrza lub prezydenta miasta oraz starostę.

Obowiązek zbadania zgodności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w zakresie wyznaczonym przez przepisy prawa miejscowego oraz decyzje administracyjne będzie dotyczył nie tylko notariusza, ale również sądu cywilnego wyodrębniającego lokale w toku postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości. Jeżeli zatem Sąd dojdzie do wniosku, że wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też pozwoleniem na budowę albo na użytkowanie, nie wydzieli samodzielnych lokali, ustalając jedynie udziały współwłaścicieli w nieruchomości.