Covid w galeriach handlowych – podsumowanie kilkunastu miesięcy sporów sądowych
2021-12-29
Wpływ art. 15ze na relacje stron.
Skutki epidemii Sars-Cov-2 dotknęły właściwie każdą gałąź gospodarki; nie ominęły na pewno branży nieruchomości komercyjnych. Wprowadzane z dnia na dzień lockdowny, niejasne przepisy dające podstawę do nieraz skrajnie odmiennych interpretacji, brak pewności co do zakresu i czasu obowiązywania planowanych obostrzeń miały niebagatelny wpływ na funkcjonowanie obiektów handlowych.
Prawdziwą tragedią okazał się jednak art. 15ze tzw. Tarczy Antykryzysowej. Doszło do bezprecedensowej ingerencji ustawodawcy w stosunki gospodarcze stron umów najmu. Niezależnie od leksykalnych i prawnych wad ww. przepisu, narzucone odgórnie przez ustawodawcę rozwiązania w nim zawarte doprowadziły do zantagonizowania stron, które latami pracowały nad zbudowaniem i utrzymaniem relacji biznesowych.
Mechanizm przewidziany w art. 15ze, z założenia korzystny dla najemców, i tak doprowadził sporą część korzystających z powierzchni handlowych do skierowania roszczeń dotyczących zmiany umów najmu pod rozstrzygnięcie sądom powszechnym.
Instancja odwoławcza przychylna dla wynajmujących
W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy mieliśmy okazję zastępować naszych klientów – wynajmujących – w ponad 70 sprawach wynikających z wniosków o zabezpieczenie roszczeń najemców opartych o art. 3571 § 1 k.c. . Statystyki przedstawiają się następująco:
– około 21% orzeczeń wydanych w I instancji uwzględniło wniosek o zabezpieczenie roszczeń najemców w jakiejkolwiek części; pozostałe wnioski (ok. 79%) zostały oddalane w całości;
– tylko jedno zażalenie złożone przez wynajmujących zostało oddalone; pozostałe zostały uwzględnione przez instancję odwoławczą na ich korzyść, z czego około 70% doprowadziło do oddalenia wniosku najemcy o zabezpieczenie w całości, około 30% do zmiany udzielonego zabezpieczenia w istotnym zakresie;
– około 92% zażaleń najemców zostało oddalonych przez instancję odwoławczą.
Powyższe uprawnia do następującego wniosku: możliwość przedstawienia swoich racji i punktu widzenia przez wynajmujących (czy to w zażaleniu wynajmującego, czy w odpowiedzi na zażalenie najemcy) miała decydujący wpływ na finalne rozstrzygnięcie sprawy. Widać, że zasada „należy wysłuchać drugiej strony” ma szczególnie istotne znaczenie w sporach, w których ma dojść do ingerencji w treść stosunku umownego stron. Ponadto art. 3571 § 1 k.c. obliguje sąd do rozważenia interesów (obu) stron, co na wstępnym etapie postępowania zabezpieczającego jest nierealne – rozpatrzenie wniosku o zabezpieczenie następuje co do zasady bez udziału drugiej strony (wynajmującego).
Istnieją obawy, że problemy, z którymi mierzą się najemcy i wynajmujący w związku z ogłaszanymi zakazami prowadzenia działalności handlowej w centrach handlowych, nie znikną po wejściu w życie nowych przepisów, 23 lipca br. Może nawet dojść do ich eskalacji.
Kształtowanie się linii orzeczniczej w sprawach o zabezpieczenie roszczeń – co z tą „rażącą stratą”?
Najemca, oczekując, że sąd dokona ingerencji w treść stosunku umownego łączącego wynajmującego z najemcą na podstawie art. 3571 § 1 k.c. musi liczyć się z koniecznością wykazania 4 przesłanek:
– nadzwyczajnej zmiany okoliczności;
– braku możliwości przewidzenia takiej zmiany przy zawieraniu umowy;
– nadmiernej trudności w spełnieniu świadczenia albo groźby rażącej straty;
– związku przyczynowego pomiędzy ww. zmianą okoliczności a groźbą rażącej straty bądź nadmierną trudnością w spełnieniu świadczenia.
W 100% przypadków sądy nie miały wątpliwości, że wystąpienie epidemii koronawirusa było zjawiskiem nieprzewidywalnym, które co do zasady doprowadziło do nadzwyczajnej zmiany okoliczności w rozumieniu art. 3571 § 1 k.c.
Co więc sprawiło, że prawie wszystkie sprawy o zabezpieczenie zostały rozstrzygnięte na korzyść wynajmujących? Okazało się, że przeważającego znaczenia nie miały kwestie natury formalnej (jak np. brak uprawdopodobnienia interesu prawnego), lecz przede wszystkim brak spełnienia przez najemców przesłanki groźby rażącej straty, na którą powoływali się w swoich stanowiskach procesowych. Z „covidowego” orzecznictwa wynika w tym zakresie myśl ogólna, zgodnie z którą: dla oceny możliwości zastosowania normy z art. 3571 k.c. znaczenie ma nie tyle charakter samego zdarzenia skutkującego zaistnieniem stanu nadzwyczajnej zmiany okoliczności (epidemia), lecz zakres jego faktycznych skutków dla sytuacji najemcy. W tym kontekście sądy zwracały szczególną uwagę na poniższe okoliczności:
– możliwość złożenia oferty woli przedłużenia umowy najmu, o której była mowa w art. 15ze Tarczy Antykryzysowej, której skutkiem było wygaszenie obowiązków płatniczych za okresy lockdownów oraz zakres tego zwolnienia w stosunku do trwania umowy najmu (lockdowny dla większości najemców trwały ponad 5 miesięcy);
– skierowana do najemców pomoc publiczna, łagodząca wpływ pandemii na sytuację ich przedsiębiorstw;
– opieranie szacunków dotyczących ewentualnego spadku obrotów w przyszłości wyłącznie na prognozach;
– możliwość prowadzenia sprzedaży on-line przez najemców;
– przedstawienie sądowi dokumentów ilustrujących jedynie część działalności najemcy (przykładowo: zilustrowanie spadku obrotów dotyczące wąskiego wycinka czasowego i tylko jednego z wielu lokali najemcy);
– realizowane przez najemców inwestycje, np. otwieranie nowych lokalizacji – pomimo epidemii koronawirusa.
Siła mediacji
Z pomocą zarówno w odbudowaniu nadszarpniętych koronawirusem relacji, jak i odciążeniu sądów kolejną falą spraw, przychodzi mediacja. W jej toku strony mogą bezpiecznie przedstawiać swoje racje (mediacja jest tajna, a ewentualne powoływanie się w toku postępowania na propozycje ugodowe czy inne oświadczenia składane w toku mediacji przez którąkolwiek ze stron – bezskuteczne). Zarazem prawie każda mediacja sporu covidowego – w świetle naszych doświadczeń – doprowadza do zawarcia ugody, która nie tylko w sposób definitywny, ale i skuteczny kończy spór sądowy (zawarta przed mediatorem ugoda, po jej zatwierdzeniu sąd, ma moc prawną ugody sądowej). Postępowanie przed mediatorem jest też dużo szybsze i tańsze niż proces, a wynegocjowane porozumienie zazwyczaj daje większą satysfakcję, niż „narzucony” wyrok sądu.
Pierwsze wyroki – nietrwałość zmian i szybki powrót do sytuacji „przedcovidowej”
Przestawienie myślenia z procesowego „kto ma rację?” na mediacyjne „jak odbudować relację?” może okazać się lepszym rozwiązaniem, niż oddanie sporu pod rozstrzygnięcie sądu. W sprawach, w których nie udało się osiągnąć porozumienia, strony czeka czasochłonne postępowanie dowodowe, a w dalszej perspektywie – wyrok. Pierwszy taki wyrok za nami – sąd oddalił powództwo najemcy w całości. Obok argumentów przytaczanych w postępowaniach o zabezpieczenie roszczeń, sąd I instancji uzasadniając swój wyrok, zwrócił dodatkowo uwagę na dwie poniższe kwestie:
– po pierwsze, ingerencja sądu w stosunek umowny może mieć miejsce jedynie wówczas, gdy nadzwyczajna zmiana stosunków nie tylko istniała w dacie wniesienia pozwu, lecz również trwa w dacie orzekania. Innymi słowy tylko zupełna i trwała zmiana stosunków mogłaby doprowadzić do udzielenia obniżki czynszu przez sąd. Epidemia koronawirusa zaś ma charakter przemijający, co potwierdza uzyskiwanie przez najemcę obrotów zbliżonych do tych z lat poprzednich;
– po drugie, przy ustalaniu ewentualnej rażącej straty najemcy należy wziąć pod uwagę przychody uzyskiwane przez najemcę w skali całej umowy najmu oraz wyłączyć z tej kalkulacji miesiące, za które najemca uzyskał zwolnienie z płatności na podstawie art. 15ze (skoro najemca nie musiał płacić za okresy objęte lockdownami, brak przychodów za ten okres nie powinien być uwzględniany przy wyliczeniu spadku obrotów). Przy takim wyliczeniu może okazać się, że ewentualne obniżenie przychodów najemcy nie mieści się w pojęciu „rażącej straty” (jest „niewielkie” w skali umowy najmu, zawieranej na okres kilku lat).
Podsumowanie
Ostatni lockdown zakończył się na początku maja 2021 r. Możliwość nieskrępowanego prowadzenia działalności w galeriach handlowych dała tak ich właścicielom jak i najemcom możliwość w miarę normalnego funkcjonowania i odbudowywania zarówno nadszarpniętych lockdownami obrotów, jak i naruszonych niekoniecznie trafnymi decyzjami władz relacji.
Aktualnie wprowadzane przez rząd restrykcje ograniczają się do ustanawiania określonych limitów wejść do obiektów handlowych i poszczególnych sklepów czy ograniczania liczby oferowanych klientom miejsc. Limity te nie dotyczą osób zaszczepionych.
Brak wprowadzania kolejnych lockdownów zatrzymał również falę pozwów najemców, a poprawiająca się sytuacja w galeriach handlowych skłania do ugodowego kończenia sporów sądowych. Wygląda na to, że wyroków w sprawach „covidowych” będzie naprawdę niewiele.
Współautorem tekstu jest r. pr. Przemysław Własienko – prawnik z warszawskiej kancelarii Argon Legal specjalizującej się m.in. w obsłudze centrów handlowych.
Artykuł został opublikowany w serwisie rp.pl
