Jak sprawdzić księgę wieczystą przy zakupie nieruchomości?
2023-06-03
Numer księgi wieczystej najlepiej uzyskać od właściciela nieruchomości. W przypadku odmowy podania numeru przed nabyciem nieruchomości powinniśmy nabrać podejrzeń. Może to oznaczać, że dana osoba nie ma szczerych intencji.
Planując zakup nieruchomości czy też zawarcie umowy mającej to na celu, takiej jak umowa przedwstępna czy też umowa rezerwacyjna, warto wpierw zapoznać się z treścią księgi wieczystej nieruchomości.
Znajomość wpisów w księdze wieczystej daje obraz prawny danej nieruchomości i niejednokrotnie uchroni przyszłego nabywcę przed nieuczciwym sprzedającym.
Informacje w rejestrze
Uważna analiza księgi wieczystej w istotny sposób zmniejsza ryzyko prawne nabycia nieruchomości i pozwala uzyskać pewność, że transakcja jest bezpieczna.
Księga wieczysta (dalej też: KW) jest rejestrem publicznym, który ujawnia pełen stan prawny nieruchomości. Jest ona prowadzona niezależnie od zmian właściciela nieruchomości.
Do funkcji systemu ksiąg wieczystych należy zaliczyć zapewnianie bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami, a także ochronę wobec osób trzecich zawartych w nich praw rzeczowych.
Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe, z tego powodu nie można im odmówić wiarygodności jako źródła informacji na temat nieruchomości. Zapewnieniu wiarygodności ksiąg wieczystych oraz realizacji ich funkcji służą następujące zasady:
- zasada jawności ksiąg wieczystych – stanowi o tym, że każdy, kto poda numer KW, może ją przeglądać, robić z niej notatki oraz wnioskować o wypisy i odpisy z księgi wieczystej. Nie jest również możliwe zasłanianie się nieznajomością wpisów w ujawnionych w księdze wieczystej. Z tego powodu niezbędne jest dokładne sprawdzenie treści KW przed zakupem nieruchomości. Dla przykładu, gdy po zawarciu transakcji okaże się, że nasza nieruchomość jest obciążona niepożądanym przez nas prawem rzeczowym, nie będziemy mogli powołać się na brak wiedzy o stanie prawnym nieruchomości i kierować roszczeń do poprzedniego właściciela.
- zasada domniemana zgodności wpisów w księdze wieczystej ze stanem faktycznym – z zasady tej wynika nie tylko założenie, że ujawnione w księdze wieczystej wpisy są zgodne ze stanem faktycznym i aktualne, ale również domniemanie, że jeśli jakieś prawo nie jest wpisane w KW, to prawo to nie istnieje. Należy podkreślić, że jest to domniemanie, które można obalić. Niekiedy zdarzają się sytuacje, że nieruchomość została obciążona prawem, które nie jest ujawnione w treści księgi. W takim przypadku osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. To samo dotyczy sytuacji, gdy w księdze wieczystej widnieje nieaktualny wpis, nieistniejące obciążenie lub ograniczenie.
- zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze a stanem faktycznym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność tej nieruchomości lub inne prawo rzeczowe. W przypadku gdy osoba kupująca, w dobrej wierze i w zaufaniu do treści księgi wieczystej, kupi nieruchomość od osoby figurującej w księdze jako właściciel tej nieruchomości, a później okaże się, że w rzeczywistości prawo własności przysługuje innej osobie, nie będzie to miało znaczenia dla kupującego. Czynność sprzedaży nieruchomości będzie skuteczna, pomimo pokrzywdzenia rzeczywistego właściciela nieruchomości. Z tego powodu bardzo ważne jest bieżące aktualizowanie treści księgi wieczystej.
Cztery działy
Jak już zostało wspomniane, księga wieczysta zawiera wszystkie istotne informacje dotyczące nieruchomości. Są one usystematyzowane w czterech działach księgi wieczystej:
- Dział I-O – dotyczy oznaczenia nieruchomości, znajdują się w nim informacje dotyczące oznaczenia geodezyjnego nieruchomości, jej powierzchni, zabudowania, a także sposobu użytkowania.
- Dział I-SP – stanowi o spisie praw związanych z własnością, znajdują się w nim informacje na temat ograniczonych praw rzeczowych, jakie przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.
- Dział II – dotyczy własności, z tego działu można uzyskać informację nie tylko o właścicielach nieruchomości, lecz również o użytkownikach wieczystych oraz posiadaczach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
- Dział III – jego przedmiotem są prawa, roszczenia i ograniczenia rzeczowe nałożone na nieruchomość – przykładowo można znaleźć w nim ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości wraz z danymi komornika i wierzyciela.
- Dział IV – dotyczy hipotek obciążających nieruchomość, można w nim znaleźć informacje o rodzaju hipoteki, jej wysokości, podstawie oraz danych wierzyciela hipotecznego.
W jaki sposób można zapoznać się z treścią księgi wieczystej?
Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe. Obecnie mamy dwie możliwości dostępu do KW: w celu zapoznania się z wersją papierową należy się udać do wydziału ksiąg wieczystych sądu właściwego dla nieruchomości, natomiast w wersji elektronicznej księgi możemy przeglądać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości ekw.ms.gov.pl. Aby sprawdzić księgę wieczystą, konieczne jest podanie jej numeru.
Numer księgi wieczystej najlepiej uzyskać od właściciela nieruchomości. W przypadku odmowy podania numeru przed nabyciem nieruchomości powinniśmy nabrać podejrzeń. Może to oznaczać, że dana osoba nie ma szczerych intencji do zawarcia umowy, nie jest właścicielem nieruchomości lub ma coś do ukrycia, np. obciążenia rzeczowe nieruchomości.
Jeśli nie jesteśmy w stanie uzyskać numeru KW od właściciela, możemy go zdobyć przez jedną z komercyjnych wyszukiwarek ksiąg wieczystych, które obecnie oferują swoje usługi w internecie. Wystarczy podać adres nieruchomości lub numer działki oraz zapłacić – na ten moment jest to najszybszy sposób na uzyskanie numeru bez udziału właściciela. Istnieje również możliwość uzyskania numeru KW za pośrednictwem wydziału ksiąg wieczystych starostwa powiatowego. W tym celu należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z rejestru gruntów budynków lub lokali i uiścić stosowną opłatę. Do uzyskania numeru księgi wieczystej za pośrednictwem starostwa powiatowego niezbędne jest wykazanie interesu prawnego.
Sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości w postaci elektronicznej jest nieodpłatne, opłaty uiszcza się jedynie za uzyskanie odpisu księgi wieczystej – 50 zł za odpis zupełny, a 20 zł za odpis zwykły (do samodzielnego wydruku).
