Skutki drugiego lockdownu w galeriach handlowych
2020-11-26
Na skutek rosnącej liczby zachorowań na COVID-19 rząd podjął decyzję o zamknięciu sklepów w galeriach handlowych. Zakaz zostanie zniesiony za kilka dni, jednak jego skutki w relacjach między najemcami a właścicielami galerii potrwają znacznie dłużej.
Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 6 listopada 2020 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii wprowadzono zakaz handlu i prowadzenia działalności usługowej dla większości branż działających w galeriach handlowych.
DRUGI LOCKDOWN A REAKTYWACJA ART. 15ZE TARCZY ANTYKRYZYSOWEJ
Jesienny lockdown oznaczał dla galerii handlowych powtórkę scenariusza wiosennego ze wszystkimi tego konsekwencjami.
Wraz z wprowadzeniem zakazu handlu w galeriach powrócił bowiem jak bumerang art. 15ze tzw. Tarczy Antykryzysowej. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu. Należy przyjąć, że drugi lockdown reaktywował art. 15ze Tarczy – co oznacza, że ponownie mamy do czynienia z konstrukcją „wygaszenia” umów najmu i zawieszenia obowiązków ich stron w okresie zakazu.
WRACA OBOWIĄZEK SKŁADANIA OFERT PRZEZ NAJEMCÓW
Art. 15ze przewiduje również procedurę składania przez najemców lokali w galeriach ofert dotyczących przedłużenia umowy najmu. Dopiero złożenie przez najemcę takiej oferty uprawnia najemcę do skorzystania z dobrodziejstw ustępu 1 art. 15ze. Tym samym złożenie takiej oferty z zachowaniem terminu wynikającego z Tarczy Antykryzysowej jest warunkiem koniecznym dla wygaśnięcia zobowiązań najemcy do zapłaty czynszu, a brak złożenia oferty w tym terminie skutkuje „odwieszeniem” obowiązku zapłaty.
POMYSŁ NA WYBIÓRCZE STOSOWANIE PRZEPISÓW
W przestrzeni publicznej oraz w pismach kierowanych przez niektórych najemców do właścicieli galerii pojawił się przeciwny pogląd stanowiący, że ponowny lockdown przywrócił co prawda zwolnienie z czynszu, jednocześnie jednak nie przywrócił opisanej wyżej procedury składania ofert. Uzasadnieniem takiego stanowiska ma być fakt, że złożenie przez danego najemcę takiej oferty po okresie pierwszego lockdownu, miałoby wyczerpywać konieczność jej ponownego składania w przyszłości (po zakończeniu kolejnych zakazów).
W naszej ocenie ten pogląd jest nietrafny. Nie znajduje on uzasadnienia w brzmieniu art. 15ze Tarczy Antykryzysowej i nie sposób uznać, że racjonalne metody wykładni tego przepisu mogą prowadzić do takich wniosków.
Niezależnie od analizy tekstu ustawy można się zastanawiać nad sensownością, a nawet konstytucyjnością stosowania art. 15ze w sytuacji kolejnych lockdownów. Pogląd o tym, że abolicja czynszowa zastosowana na wiosnę powinna zostać uznana za absolutnie wyjątkowy, jednorazowy zabieg, był np. wyrażany przed przedstawicieli zarządu Polskiej Rady Centrów Handlowych, i nie sposób temu poglądowi odmówić słuszności. Można też powątpiewać, czy ustawodawca dokonał analizy ekonomicznych skutków dla branży handlowej ponownych abolicji czynszowych i ponownych przedłużeń najmów. Jednak bez względu na powyższe, ocena faktycznej sytuacji legislacyjnej pozostaje niezmieniona: artykuł 15ze Tarczy Antykryzysowej obowiązuje w całości, ustawodawca nie wprowadził żadnych wyjątków od przewidzianych w nim rozwiązań, ponadto w okresie obowiązywania Tarczy Antykryzysowej, pomimo wielokrotnych jej nowelizacji, art. 15ze nie został w tym zakresie zmieniony.
Z powyższego należy naszym zdaniem wyciągnąć wnioski następujące:
– artykuł 15ze Tarczy Antykryzysowej obowiązuje bez żadnych wyjątków,
– oba przewidziane w nim rozwiązania (abolicja czynszowa oraz warunkująca tę abolicję oferta przedłużenia najmu) także obowiązują w całości i bez wyjątków;
– nie ma uzasadnienia selektywne potraktowanie przepisu i wybór przez najemców jednego rozwiązania (abolicji), przy jednoczesnym odrzuceniu – jako „skonsumowanego” rozwiązania drugiego (oferty przedłużenia); (podobny charakter miałoby odwrotne twierdzenie wynajmujących, że przewidziane w przepisie zwolnienie z czynszu zostało już skonsumowane na wiosnę),
– oczekiwane za kilka dni zniesienie zakazu działalności w galeriach uruchomi termin do składania przez najemców ofert na podstawie artykułu 15ze Tarczy Antykryzysowej.
POTRZEBNA INTERWENCJA USTAWODAWCY
Biorąc pod uwagę powyższe, można wyrazić życzenie – zapewne wspólne dla wynajmujących i najemców – żeby ustawodawca ponownie pochylił się nad tą kwestią i przeanalizował skutki rozwiązań, jakie wprowadził dla całej branży handlowej. Doświadczenie pokazało, że rozwiązanie traktowane jako wyjątkowe jest używane ponownie, zatem należy poważniej potraktować jego konsekwencje i co najmniej rozważyć czy w ewentualnych kolejnych przypadkach lockdownów faktycznie najlepszym rozwiązaniem będzie całkowite zwolnienie z czynszów połączone z przedłużaniem umów o 6 miesięcy. Można sobie przecież wyobrazić zwolnienie częściowe (co wyszłoby naprzeciw niektórym postulatom właścicieli galerii), a także przedłużenie na krótszy okres (co byłoby lepiej przyjęte przez co najmniej część najemców).
Współautorami artykułu są Aleksandra Reke-Krzyszowska oraz Justyna Cedro
Artykuł ukazał się w internetowym wydaniu dziennika ,,Rzeczpospolita”
