Jak dochodzić zapłaty zaliczek i niedopłaty tytułu rozliczenia rocznego?

2015-09-07

Każdy z właścicieli zobowiązany jest do uiszczania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Zaliczki te podlegają rozliczeniu. Zarząd lub zarządca nieruchomości obowiązany jest prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencje pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Co dzieje się jednak wtedy, gdy zarządca nieruchomości lub jej administrator nie prowadzi na bieżąco ewidencji, albo gdy właściciele nie uiszczają terminowo zaliczek, a wspólnota mieszkaniowa nie podejmuje działań windykacyjnych? Brak windykacji to prosta droga do kredytowania niesolidnych właścicieli przez tych, którzy dopełniają obowiązków oraz doprowadzenia do przedawnienia należności. W pewnych jednak sytuacjach brak rzetelnej ewidencji zaliczek może prowadzić do praktycznych kłopotów dowodowych w procesach o zapłatę, czego efektem jest co najmniej wydłużenie tych postępowań, dalsze kredytowanie dłużników, a czasami niestety nawet oddalenie powództwa skierowanego przeciwko osobie, która faktycznie nie uiszczała zaliczek.

W okresie poprzedzającym sporządzenie rozliczenia rocznego sytuacja jest prosta, gdyż właściciel niesolidny może być pozwany wyłącznie o zapłatę zaliczek, i to w postępowaniu upominawczym, bez względu na wartość przedmiotu sporu. Wynika to wprost z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z orzecznictwem sądów roszczenie o zapłatę zaliczek nie wygasa pomimo przeprowadzenia rozliczenia rocznego. Dzieje się tak nawet wówczas, gdy zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną „ustawiono” zbyt wysoko, jeśli istnieje nadwyżka zgromadzonych zaliczek nad rzeczywistymi kosztami rocznymi, a także gdy wolą właścicieli nadpłaty są zwracane właścicielom. Świadczy to o samoistnym bycie roszczenia o zapłatę zaliczek.

W praktyce po przeprowadzeniu rozliczenia rocznego może pojawić się problem wzajemnej relacji roszczenia o zapłatę zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do roszczenia o zapłatę niedopłaty z tytułu rocznego rozliczenia nieruchomości. Czy jest to to samo identyczne roszczenie ze względu na jego charakter i podstawę prawną, czy taki sam jest okres przedawnienia tych wierzytelności?

Uregulowanie tego problemu znajdziemy głównie w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który stanowi iż: Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Sposób sformułowania powyższego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że jest on normą prawną o charakterze bezwzględnie obowiązującym, dlatego też wspólnota podejmując uchwałę, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l. w postaci ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, nie może w jej treści zmienić cyklu i terminu płatności wyrażonego w art. 15 ust. 1 u.w.l. (płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca). Jednocześnie sama zaliczka to nic innego jak świadczenie okresowe, gdzie każda z części/rat jest świadczeniem samoistnym, stając się z osobna wymagalną i ulegającą przedawnieniu w terminie 3 lat (art. 118 kodeksu cywilnego).

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a w szczególności art. 13 ust. 1 tej ustawy rozróżnia dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane tylko z odrębną własnością lokalu. W konsekwencji w zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty występują dwie kategorie wydatków, a mianowicie koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Rozliczenie roczne dotyczy obu tych grup. Wbrew pozorom nie ma automatyzmu w rozliczeniach, bo niedopłata nie zawsze jest funkcją wpłacanych zaliczek i w/w dwóch kategorii kosztów; czasem na wynik rozliczenia rocznego mają wpływ inne rozliczenia pomiędzy właścicielem a wspólnotą np. wzajemne potrącenia w oparciu o art. 498 k.c. W przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela związanych z utrzymaniem jego lokalu najczęściej chodzi o tzw. media (np. energia cieplna, woda). Wspólnota w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali praktycznie występuje jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami – właścicielami lokali, przy czym środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.w.l. Wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie stanowią bowiem partycypacji w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków, zważywszy, że nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków Wspólnoty jest nie Wspólnota, a każdy z jej członków z osobna (stanowisko takie zajął Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku 17.10.2013 r. IX Ca 463/13). Środki uiszczane na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali, obejmujące zapłatę za media, nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Wspólnota w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje bowiem jedynie jako pośrednik między dostawcami i odbiorcami (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 czerwca 2011 r., I SA/Gd 324/11, Lex nr 1218328; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 marca 2011 r., I FSK 423/10, Lex nr 1095713; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 22 lutego 2011 ., I SA/Bd 1044/10, Lex nr 1083986; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2011 r., I FSK 1193/09, Lex nr 951749; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 sierpnia 2010 r., I FSK 1343/09, Lex nr 607550).

Z powyższego wynika jednoznacznie, że niedopłata z tytułu rozliczenia kosztów zarządu nie jest sumą zaliczek. W skład roszczenia z tytułu niedopłaty po rozliczeniu rocznym wchodzą wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Jest to różnica pomiędzy tymi kosztami a wpłatami właściciela, a nie – suma zaliczek.

Inaczej przedstawia się także kwestia wymagalności tych wierzytelności. Zaliczki stają się wymagalne osobno w każdym miesiącu. Roszczenie o zapłatę niedopłaty z rozliczenia rocznego nie jest płatne jak zaliczka do 10. dnia każdego miesiąca, a jego wymagalność powstaje po doręczeniu właścicielowi rozliczenia rocznego z wezwaniem do uiszczenia niedopłaty (po wcześniejszym przeprowadzeniu rozliczenia rocznego). Roszczenie z tytułu zaliczek może dotyczyć zaliczek z okresu krótszego albo dłuższego niż rok. Roszczenie z tytułu niedopłaty w rozliczeniu rocznym nie może być dochodzona za okres krótszy albo dłuższy niż rok (co najwyżej możliwe jest dochodzenie jednym pozwem zsumowanych roszczeń z kilku rozliczeń rocznych).

Kolejną różnicą jest ta, że roszczenie z tytułu niedopłaty w ogóle może nie powstać po rozliczeniu. Tymczasem roszczenie o zaliczki może być dochodzone, zgodnie z orzecznictwem, nawet po zakończeniu roku w sposób niezależny od rozliczeń (wskazywał na to SN, podnosząc, że samoistna zaliczka ma zapewnić wspólnocie rezerwy i płynność finansową). Roszczenie o zapłatę niedopłaty z rozliczenia rocznego nie jest świadczeniem okresowym i nie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (mimo że część wspólnot prowadzi taką działalność), a zatem ulega przedawnieniu na zasadach ogólnych w terminie 10 lat (art. 118 k.c.).

W ocenie autora nie zachodzi zatem tożsamość pomiędzy w/w roszczeniami.

Artykuł został opublikowany w dodatku do dziennika Rzeczpospolita „Dobra Firma” z dnia 14 października 2015 r.