Umowa deweloperska w czasie pandemii COVID-19

Epidemia wpłynie na terminowość realizacji projektów deweloperskich, a co za tym idzie – również na dotrzymywanie zakreślonych terminów zawierania umów przyrzeczonych na warunkach określonych w umowach deweloperskich.

Nie istnieje chyba taki sektor polskiej gospodarki, który nie zostałby dotknięty przez skutki wszechogarniającej nas pandemii koronawirusa. Należy się spodziewać, iż jej reperkusje w niedługim czasie odczują również, do tej pory prężnie działający i rozwijający się, deweloperzy. Dochodzą do mnie już bowiem pierwsze sygnały o ich problemach wywołanych przestojami na placach budów wynikającymi wprost z niedoborów rąk do pracy wśród wykonawców czy zauważalnymi problemami firm wykonawczych w finansowaniu inwestycji. Wszystko to w oczywisty sposób przełoży się na terminowość realizacji projektów deweloperskich, a co za tym idzie również na dotrzymywanie zakreślonych terminów zawierania umów przyrzeczonych na warunkach określonych w umowach deweloperskich.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( Dz.U. 2019 , poz. 1805 t.j.), potocznie zwana „ustawą deweloperską” w art. 22 ustanawia otwarty katalog elementów składowych umowy deweloperskiej stanowiących jej essentialia negotii. Wśród nich rzecz jasna w ust. 1 pkt 7 znajduje się wymóg zawarcia w jej treści terminu przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego względnie własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Co jednak bardziej istotne, przytoczona ustawa w sposób semidyspozytywny reguluje również przypadki, w których nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. Wśród nich, w art. 29 ust. 1 pkt 6 ustawy deweloperskiej, ustawodawca zawarł okoliczność nie przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości (ewentualnie prawa wieczystego użytkowania) w terminie określonym w umowie deweloperskiej, co w aktualnie panujących warunkach gospodarczych jest nietrudne do wyobrażenia. Niewielkim ratunkiem dla deweloperów na przedłużenie terminu do stanięcia do aktu jest obowiązek nałożony na nabywcę w art. 29 ust. 3 wyżej wymienionej ustawy przejawiający się w konieczności uprzedniego wyznaczenia deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa, które jest przedmiotem umowy deweloperskiej. Dopiero zaś w przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Jedynie zaakcentowania wymaga, iż tego rodzaju oświadczenie dla swej skuteczności musi zawierać zgodę nabywcy na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Nie jest przy tym dopuszczalne ustanowienie przez dewelopera jakichkolwiek ograniczeń w zakresie skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, w tym polegających na konieczności uiszczenie przez niego określonej sumy tytułem odstępnego czy uiszczenia kary umownej na wypadek odstąpienia. Traktujący o tym art. 30 ustawy deweloperskiej ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że tego rodzaju postanowienia zawarte w umowie deweloperskiej są z mocy ustawy nieważne.

Skutki odstąpienia są tak dalekosiężne i powodują wygaśnięcie stosunku prawnego, jaki wynikał z umowy ex tunc. Najprościej rzecz ujmując, umowa uważana jest za nigdy nie zawartą, co sprawia, iż nabywca nie ma już obowiązku dalszego regulowania płatności na rzecz dewelopera, a deweloper przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości. Pozostaje jednak pytanie o zakres dalszych roszczeń wzajemnych obu stron, co do którego analogii należy poszukiwać w art. 494 k.c., który statuuje aktywizujący się u strony odstępującej od umowy obowiązek zwrotu drugiej stronie wszystkiego, co otrzymała od niej na mocy umowy. Druga strona zaś (w naszym przypadku deweloper) oprócz obowiązku zwrotu świadczenia nabywcy, może zostać obciążony koniecznością naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Zasadniczo, odstąpienie przez nabywcę od umowy będzie wywierało skutki tylko i wyłącznie w obszarze dotyczącym dewelopera, który będzie zobowiązany do zwrotu nabywcy wszystkich wpłaconych przez niego środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku mieszkaniowym tytułem zapłaty ceny ustalonej w umowie deweloperskiej. Nabywcy winni jednak pamiętać, iż obowiązek zwrotu środków przez dewelopera nie następuje automatycznie na skutek złożenia oświadczenia o odstąpieniu, a wymaga sformułowania w tym względzie wezwania do zapłaty, które jednakowoż może być technicznie objęte jednym pismem. Uwaga ta ma niebagatelne znaczenie w kontekście terminu, od którego możliwe jest naliczanie przez nabywcę odsetek za opóźnienie.

W przypadku gdyby deweloper z jakichś względów nie wywiązał się z obowiązku zwrotu powyższych środków, nabywcy przychodzi w sukurs możliwość sformułowania tożsamego roszczenia także względem banku prowadzącego rachunek mieszkaniowy, na którym tak nabywca, jak i osoby trzecie (np. najbliższa rodzina) w jego imieniu, lokowali środki pieniężne zgodnie z harmonogramem wynikającym z umowy deweloperskiej.

O wiele bardziej skomplikowanie rysuje się kwestia odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera za naprawienie szkody powstałej w majątku nabywcy. W myśl art. 472 k.c. jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, deweloper odpowiedzialny jest za zachowanie należytej staranności. Nie wdając się w ramach niniejszego artykułu w szczegółowe dywagacje na temat definicji pojęcia „należytej staranności”, należy jednak zaznaczyć, iż zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2001 r. w sprawie o sygnaturze IV CKN 150/00 granicę odpowiedzialności na zasadzie ryzyka wyznacza siła wyższa.

Aktualnie w dobie zainteresowania tematyką koronawirusa postrzeganą w każdym możliwym aspekcie, również prawnym, spotykamy się z wieloma opracowaniami analizującymi zjawisko pandemii w kontekście siły wyższej. Autorzy wszystkich dostępnych powszechnie artykułów są zgodni, iż wypełnia ona desygnat tego pojęcia jako zdarzenia zewnętrznego, niemożliwego do przewidzenia, którego skutkom nie można było zapobiec. Należy mieć jednak na uwadze, iż w przypadku sporu sądowego zaistniałego na gruncie roszczenia nabywcy o naprawienie szkody wywołanej nie przystąpieniem przez dewelopera w określonym terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej, a polegającej chociażby na konieczności zakupu przez nabywcę kolejnego lokalu w podwyższonej cenie, sprawa będzie oceniania indywidualnie w ściśle określonych okolicznościach danego przypadku. Uwolnienie się zaś przez dewelopera od obowiązku zapłaty odszkodowania będzie wiązało się z dowiedzeniem przez niego wpływu pandemii rozumianej jako siła wyższa na naruszenie zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej.

Artykuł ukazał się w internetowym wydaniu dziennika „Rzeczpospolita” dnia 06-05-2020r.