Czy można otrzymać zwrot zadatku za mieszkanie?
2020-01-03
Zawarłam przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania a na poczet ceny uiściłam zadatek w kwocie 40 000 zł. Z braku środków własnych zakup miał być sfinansowany z kredytu hipotecznego, który miałam uzyskać do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, co zostało wyraźnie wskazane w akcie notarialnym. Niestety bank odmówił mi udzielenia kredytu pomimo tego, iż dopełniłam wszelkich wymaganych formalności. Czy sprzedający ma obowiązek zwrócić mi zadatek? Czy może stracę wpłacone pieniądze – pyta pani Maria.
Instytucja zadatku został uregulowana w art. 394 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Kluczowe zatem dla udzielenia odpowiedzi naszej Czytelniczce będzie zastanowienie się, czy w jej sprawie mamy do czynienia z „niewykonaniem przez nią umowy”. Tylko bowiem w takim przypadku sprzedający będzie mógł dany przez nią zadatek zatrzymać. Jeśli bowiem niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego). Ugruntowane w tej mierze stanowisko doktryny przez „niewykonanie umowy” rozumie sytuację, w której strona zobowiązana do określonego świadczenia wraz z nadejściem terminu jego spełnienia nie realizuje ciążącego na niej obowiązku z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Z pomocą w dalszych wyjaśnieniach przychodzi nam Sąd Najwyższy, który między innymi w wyroku z 7 kwietnia 2004 r. (sygn. akt IV CK 212/03), stwierdza, iż poprzez ustalenie, iż zakup nieruchomości będzie finansowany z kredytu bankowego, obie strony umowy podejmują świadome ryzyko wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania przez skarżącą kredytu bankowego. Z tego też względu kupującej nie można przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy.
Czytelniczka ma więc prawo do otrzymania zwrotu danego zadatku bowiem niedojście do skutku ostatecznej umowy sprzedaży nastąpiło z obiektywnych przyczyn, za które nie ponosi ona odpowiedzialności.
Odpowiedź ukazała się w dzienniku „Rzeczpospolita”
